Cr. ประชาชาติธุรกิจ 12 พฤษภาคม 2559
เผยโฉมหน้าบริษัทซื้อทีโออาร์ประมูลพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษมุกดาหาร-ตราด-หนองคาย "ซี.พี.แลนด์-เพอร์เฟค" เสือปืนไว หวังต่อยอดธุรกิจ ดีเดย์ 21 ก.ค.นี้เปิดยื่นซอง ธนารักษ์ตั้งเป้าเซ็นสัญญาและเริ่มนับหนึ่งพัฒนาโครงการปีนี้ รับค่าแป๊ะเจี๊ยะ 50 ปี กว่า 400 ล้าน ส่วน "ตาก-สงขลา" ติดเคลียร์พื้นที่
แหล่งข่าวจากกรมธนารักษ์เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า หลังเปิดให้เอกชนที่สนใจลงทุนพัฒนาในพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษ 3 จังหวัด ได้แก่ จ.ตราด หนองคาย และมุกดาหาร ตั้งแต่วันที่ 11 เม.ย.ที่ผ่านมา ปรากฏว่าขณะนี้มีเอกชนประมาณ 6-7 บริษัท สนใจซื้อเอกสารประกวดราคา
7 บริษัทย่องซื้อเอกสารประมูล
อาทิ บจ.ไทยบอนเนต เทรดดิ้งโซน สนใจพื้นที่มุกดาหารกับหนองคาย, บจ.ซี.พี. แลนด์ สนใจทั้ง 3 จังหวัด, บจ.ไทยเงินทุนแอดวานซ์ สนใจพื้นที่มุกดาหารกับหนองคาย, บจ.โกลบอล บิสซิเนส คอนซัลแตนท์ สนใจพื้นที่หนองคาย และ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค สนใจพื้นที่ตราด
"วันที่ 19 พ.ค.นี้จะปิดซื้อเอกสารประกวดราคา จากนั้นวันที่ 21 ก.ค. เปิดยื่นเอกสารประมูล หลังได้ผู้ชนะแล้ว จะเซ็นสัญญาเพื่อพัฒนาโครงการต่อไป คาดว่าจะเริ่มต้นได้ภายในปีนี้ เพราะเป็นนโยบายเร่งด่วนของรัฐบาลกำหนดให้การพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษเฟสแรก 5 แห่ง คือ ตาก มุกดาหาร สระแก้ว ตราด และหนองคาย เริ่มต้นได้ภายในปี 2560" แหล่งข่าวกล่าวและว่า
สำหรับความคืบหน้าแต่ละพื้นที่ ในส่วนของ จ.สระแก้ว ได้เซ็นสัญญากับการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) ไปแล้ว และกำลังดำเนินการจัดหาเอกชนมาพัฒนาอีก 3 จังหวัด คือ มุกดาหาร ตราด และหนองคาย ส่วนอีก 2 จังหวัด คือ ตาก และสงขลา อยู่ระหว่างเคลียร์พื้นที่ เพราะต้องโยกย้ายผู้บุกรุกออกจากพื้นที่ก่อนถึงจะนำมาเปิดประมูลหาเอกชนพัฒนาพื้นที่ได้ ซึ่งทั้ง 2 จังหวัดนี้จะมีทั้งพื้นที่ที่เป็นของ กนอ. และต้องหาเอกชนมาพัฒนา
เปิดรายละเอียดทีโออาร์
แหล่งข่าวกล่าวต่อว่า รายละเอียดการคัดเลือกเอกชนพัฒนาพื้นที่มุกดาหาร ตราด และหนองคาย ประกอบด้วย 1.ผังการพัฒนาพื้นที่ที่ขอลงทุนให้สอดคล้องกับการใช้ประโยชน์ที่ดินตามกฎหมายผังเมือง เน้นความเป็นอุตสาหกรรมเชิงนิเวศให้สอดคล้องกับแนวทางการพัฒนาของท้องถิ่นและชุมชน ให้เจริญเติบโตไปด้วยกันและมีสิ่งแวดล้อมที่ดี จะกำหนดให้มีพื้นที่สีเขียวเพื่อสันทนาการ 30% ของพื้นที่โครงการ รวมถึงจัดทำผังเส้นทางเดินของน้ำป้องกันน้ำท่วมในอนาคต
มีจัดทำแผนผังการจราจรภายในโครงการ แนวทางป้องกันปัญหาผลกระทบด้านจราจร เช่น อุตสาหกรรมมีพื้นที่เกินกว่า 1,000 ขึ้นไป ให้ออกแบบถนนสายประธานเป็น 4 ช่องจราจร พื้นที่ 500-1,000 ไร่ กับตั้งแต่ 100-500 ไร่ เป็น 2 ช่องจราจร
ส่วนการจัดวางรูปแบบอาคารสิ่งปลูกสร้าง ต้องจัดสรรพื้นที่ระยะแนวป้องกันและระยะแนวกันชน (บัฟเฟอร์โซน) รอบพื้นที่โครงการ เช่น อุตสาหกรรมผลิตรองเท้า เสื้อผ้าสำเร็จรูป มีระยะแนวป้องกัน 3 เมตร และระยะแนวกันชนอย่างน้อย 50 เมตร โรงแยกก๊าซธรรมชาติ อุตสาหกรรมปิโตรเคมี มีระยะแนวป้องกัน 30 เมตร และระยะแนวกันชนอย่างน้อย 1,000 เมตร เป็นต้น อีกทั้งกำหนดให้มีองค์ประกอบภูมิทัศน์ เช่น กำแพงกันดิน กระบะต้นไม้ ประติมากรรม ป้ายต่าง ๆ ด้านที่อยู่อาศัยในทีโออาร์ไม่ได้กำหนดไว้ชัดเจน อยู่ที่การวางผังพัฒนาของเอกชนที่นำเสนอ
2.การพัฒนาระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ เช่น ระบบบำบัดน้ำเสีย ระบบกำจัดสิ่งปฏิกูลภายในโครงการ ระบบไฟฟ้า ประปา และสื่อสารโทรคมนาคม นอกจากนี้ต้องจัดสรรพื้นที่บางส่วนให้ท้องถิ่นหรือชุมชนเข้าไปประกอบการค้าเป็นสวัสดิการให้แก่คนภายในเขตอุตสาหกรรมและขายสินค้าโอท็อปเพื่อสร้างงานและสร้างรายได้ให้ชุมชน 3.ความเป็นไปได้ในเชิงการเงิน จะพิจารณากระแสเงินสด อัตราผลตอบแทนภายในจากการลงทุนและระยะคืนทุน
4.รูปแบบจำลองเชิงธุรกิจ เช่น จัดแบ่งพื้นที่ภายในโครงการมีความเหมาะสมแค่ไหน กลุ่มลูกค้าเป้าหมายในพื้นที่ จะเน้นอุตสาหกรรมเป้าหมายที่สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) ให้สิทธิประโยชน์การลงทุนหรือกิจการอุตสาหกรรมอื่นที่เป็นอุตสาหกรรมเบา ไม่มีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม อุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่องและคลังสินค้า ส่วนรูปแบบอาคารหรือสิ่งปลูกสร้าง เน้นการใช้ประโยชน์ ภูมิสถาปัตย์ พื้นที่โล่งและพื้นที่สีเขียว
3 ข้อเสนอก่อสร้าง-ค่าเช่าขั้นต่ำ
5.กรอบระยะเวลาดำเนินการ มี 3 แนวทาง คือ 1.เริ่มก่อสร้างใน 3 เดือนและแล้วเสร็จใน 1 ปี 2.เริ่มสร้างใน 5 เดือนและแล้วเสร็จใน 1 ปี 6 เดือน นับจากวันเซ็นสัญญาเช่า และ 3.เริ่มสร้างใน 7 เดือนและแล้วเสร็จใน 2 ปี นับจากเซ็นสัญญาเช่า
และ 6.ข้อเสนอผลประโยชน์ตอบแทนการเช่าตลอดระยะเวลา 50 ปี มีค่าธรรมเนียมการจัดให้เช่า ซึ่งผู้เสนอสูงสุดจะได้เป็นผู้ชนะ ซึ่งในทีโออาร์กำหนดส่วนของพื้นที่ จ.มุกดาหาร มีพื้นที่ 1,080 ไร่ ต้องเสนอค่าเช่าไร่ละไม่ต่ำกว่า 160,000 บาท รวม 50 ปีเป็นเงินไม่ต่ำกว่า 172.92 ล้านบาท จ่ายค่าเช่าเป็นรายปี ซึ่งปีแรกอยู่ที่ 25.93 ล้านบาท
ด้านหนองคาย มีพื้นที่ 718 ไร่ 46 ตร.ว. ต้องเสนอค่าเช่าไร่ละไม่ต่ำกว่า 160,000 บาท รวม 50 ปีเป็นเงินไม่ต่ำกว่า 114 ล้านบาท จ่ายค่าเช่าปีแรกอยู่ที่ 17.23 ล้านบาท ส่วนตราด มีพื้นที่ 895 ไร่ ต้องเสนอค่าเช่าไร่ละไม่ต่ำกว่า 160,000 บาท รวมเป็นเงินไม่ต่ำกว่า 143.21 ล้านบาท จ่ายค่าเช่าปีแรก 21.48 ล้านบาท
"เอกชนที่สนใจจะยื่นประมูลแบบรายบริษัทหรือร่วมทุนกันก็ได้ เพราะเมื่อได้สิทธิการเช่าที่ดินไปแล้ว ทางเอกชนที่ชนะประมูลต้องจัดสรรพื้นที่เป็นโซน ๆ เพื่อจัดหาเอกชนที่สนใจมาเช่าพื้นที่พัฒนาอีกต่อหนึ่ง คนที่จะชนะนอกจากจะเสนอผลตอบแทนที่ดีแล้ว เรื่องคุณภาพโครงการต่อชุมชนก็เป็นสิ่งที่สำคัญ เพราะพื้นที่กำหนดเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษ ยังไม่เคยมีการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมมาก่อน" แหล่งข่าวกล่าวย้ำ
ซี.พี.แลนด์หวังต่อยอดธุรกิจ
นายสมเกียรติ เรือนทองดี รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ซี.พี.แลนด์ จำกัด กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า บริษัทได้ซื้อเอกสารประมูล 3 จังหวัดเพราะมีความสนใจจะเข้าร่วมประมูลและลงทุนพัฒนาพื้นที่โครงการ แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยรายละเอียดได้ จนกว่าผลศึกษาและออกแบบการพัฒนาโครงการจะแล้วเสร็จ ซึ่งที่ผ่านมาบริษัทได้มีการลงทุนธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมอยู่แล้วที่ จ.ระยอง เนื้อที่ 3,140 ไร่ ลงทุน 7,750 ล้านบาท นอกจากนี้บริษัทมีการลงทุนธุรกิจอสังหาฯทั้งคอนโดมิเนียมและสำนักงานในพื้นที่ต่างจังหวัดอยู่แล้ว
นายชายนิด อรรถญาณสกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กล่าวว่า บริษัทซื้อเอกสารทีโออาร์พัฒนาพื้นที่เขตเศรษฐกิจ จ.ตราด มาศึกษารายละเอียดโครงการ ว่าบริษัทจะสามารถเข้าไปลงทุนอะไรได้บ้าง ขณะนี้ยังตอบไม่ได้ว่าจะเข้าร่วมประมูลหรือไม่