บิ๊กแบรนด์ขย่มตลาดแห่กักตุน"แลนด์แบงก์"ชี้แปลงเงินสดเป็นที่ดินโกยส่วนต่างสูงกว่า"ดอกเบี้ย-กำไรสุทธิ

Cr.ประชาชาติธุรกิจ 3 มิถุนายน 2559

ราคาที่ดินติดจรวดโตปีละ 10-15% สูงกว่าอัตราดอกเบี้ย MLR-กำไรสุทธิ อสังหาฯบิ๊กแบรนด์ขย่มตลาดอีกรอบ งัดกลยุทธ์แห่ตุนแลนด์แบงก์ "ศุภาลัย" ตั้งงบฯถือยาว 5 ปี "พฤกษาฯ" มาฟอร์มใหญ่ สำรองจัดซื้อปีละ 1 หมื่นล้าน "เพอร์เฟค" เน้นสะสมทำเลออกชานเมืองดักอินฟราสตรักเจอร์ "แสนสิริ" แจมด้วย เบ่งพอร์ตจัดซื้อแปลงละ 200-300 ไร่

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า แม้ภาวะเศรษฐกิจฝืดจะทำให้กำลังซื้อตกต่ำ อัตรากู้ซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมไม่ผ่านมีสถิติสูงขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยลบต่อเนื่องหลายปีติดต่อกัน แต่ในฟากต้นทุนผู้ประกอบการกลับมีประเด็นใหม่ขึ้นมา เนื่องจากต้นทุนหลักส่วนหนึ่งคือ "ที่ดิน" กลับพบว่ามีภาวะราคาสูงขึ้นเฉลี่ยไม่ต่ำกว่าปีละ 10% ซึ่งสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับพัฒนาโครงการ รวมทั้งสูงกว่าอัตรากำไรสุทธิหรือเน็ตมาร์จิ้น ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีสภาพคล่องในมือตัดสินใจหันมาใช้กลยุทธ์ซื้อที่ดินสะสมเพื่อรอการพัฒนาอีกครั้งในปีนี้

ศุภาลัยถือยาวรอพัฒนา 5 ปี

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า บริษัทปรับกลยุทธ์บริหารจัดการต้นทุนปีนี้โดยเพิ่มงบฯจัดซื้อที่ดินรอการพัฒนาโครงการได้ 4-4 ปีครึ่ง ถือเป็นการสะสมแลนด์แบงก์ที่มีพอร์ตใหญ่ขึ้น จากเดิมก่อนหน้านี้ ใช้วิธีไม่สะสมแลนด์แบงก์มากนักเพราะไม่ต้องการให้เงินลงทุนไปจมกับค่าที่ดิน อย่างไรก็ตาม นโยบายนี้ต้องยืดหยุ่นไปตามสถานการณ์ เนื่องจากราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ยปีละไม่ต่ำกว่า 10% โดยเฉพาะจุดที่ทำให้ตัดสินใจตุนแลนด์แบงก์มาจากปี 2556 เป็นต้นมาถึงปัจจุบันการเพิ่มของราคาที่ดินมีเปอร์เซ็นต์สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี หรือ MLR (Minimum Loan Rate) ซึ่งเฉลี่ยอยู่ที่ปีละ 7%

ก่อนหน้านี้ในปี 2555 ศุภาลัยมีงบฯจัดซื้อที่ดิน 3,500 ล้านบาท ปีนี้เพิ่มงบฯเป็น 9,000 ล้านบาท พอร์ตที่ดินทุกวันนี้สามารถใช้พัฒนาโครงการได้ 4 ปีครึ่ง ตั้งเพดานตุนแลนด์แบงก์สำหรับพัฒนาโครงการไม่เกิน 5 ปี และเพดานอัตราหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) ไม่เกิน 1:1

"กลยุทธ์ตุนแลนด์แบงก์จะเป็นไปได้เฉพาะบริษัทที่มีต้นทุนการเงินต่ำ ศุภาลัยมีต้นทุนการเงิน (Cost of Fund) 3% หรือได้รับข้อเสนอดอกเบี้ยพิเศษ MLR -2.25% จึงสมเหตุสมผล เพราะอัตราการเพิ่มของราคาที่ดินสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้อย่างชัดเจน" นายไตรเตชะกล่าว

พฤกษาแบงบฯที่ดิน 1 หมื่นล้าน

นายเลอศักดิ์ จุลเทศ รองประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ร่วม บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เปิดเผยว่า กับดักอสังหาฯปีนี้มีเรื่องใหญ่สุดคือราคาที่ดินแพง พฤกษาฯจึงหันมาเน้นซื้อแลนด์แบงก์สะสมสำหรับรอการพัฒนา คำนวณออกมาเป็นมูลค่า 8,000-10,000 ล้านบาท คิดว่าเป็นขนาดพอดีเมื่อเทียบกับแผนสร้างรายได้ของบริษัท โดยปีนี้ตั้งเป้ามีรายได้รวม 5.3 หมื่นล้านบาท ปรับเพิ่มขึ้นจากตอนต้นปีที่ประกาศแผนสร้างรายได้ปีนี้ 5.2 หมื่นล้านบาท

"ปีนี้โจทย์หลักของการลงทุนพัฒนาโครงการ ทางผู้ประกอบการรายใหญ่ไม่มีปัญหาด้านการเงิน ส่วนใหญ่มีความแข็งแกร่งในการบริหารจัดการต้นทุนให้อยู่ในกรอบที่ตอบสนองได้ทั้งโบนัสพนักงาน ส่วนปันผลผู้ถือหุ้น แต่มาเจอเรื่องที่ดิน จุดสังเกตที่ดินแต่ละปีที่ขึ้นราคามีเปอร์เซ็นต์สูงกว่าอัตรากำไรสุทธิหรือเน็ตมาร์จิ้น ข้อมูลที่เราเห็นอยู่ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯ และจังหวัดปริมณฑลขึ้นมากกว่า 15% แต่พอมาเปรียบเทียบกับเน็ตมาร์จิ้นบางทียังทำไม่ได้ขนาดนั้น ตอนนี้ต้องใช้วิธีถัวเฉลี่ยจากการเปิดหลาย ๆ โครงการ"

นายเลอศักดิ์กล่าวว่า นโยบายพฤกษาฯนำสภาพคล่องที่มีในมือมาลงทุนซื้อแลนด์แบงก์ อาทิ เขตชานเมืองจัดซื้อแปลงละ 100 ไร่ แต่แบ่งพัฒนาปีละ 30-40 ไร่ โดยเป็นโมเดลที่เคยทดลองทำมาแล้วและประสบความสำเร็จ เพราะมีกำไรจากราคาที่ดินมาถัวเฉลี่ยเป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการด้วย

เพอร์เฟคเฟ้นทำเลชานเมือง

นางสาวศิริรัตน์วงศ์วัฒนาประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มการเงินบมจ.พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค เปิดเผยว่า บริษัทมีนโยบายลงทุนซื้อแลนด์แบงก์ให้เพียงพอสำหรับการพัฒนาระยะยาวอยู่แล้ว ปัจจุบันมีเพียงพอพัฒนาโครงการ 3-5 ปี สำหรับในปีนี้ตั้งงบจัดซื้อเพิ่มเติมอีก 3,000 ล้านบาท จุดเน้นชอบทำเลย่านชานเมือง เพราะมองว่าอนาคตมีโครงข่ายคมนาคมไปถึง เป็นที่ดินแปลงใหญ่ 60-80 ไร่ โดยขนาดใหญ่ที่สุดที่เคยซื้อ 500-600 ไร่ ข้อดีมีความคุ้มค่าด้านมูลค่าที่ดิน การพัฒนาโครงการสามารถออกแบบพื้นที่ส่วนกลางขนาดใหญ่ เป็นจุดเด่นทางการตลาด

"เราซื้อที่ดินตั้งแต่ก่อนมีอินฟราสตรักเจอร์ไปถึงเพื่อให้ต้นทุนเราต่ำ ปัจจุบันดอกเบี้ยเงินกู้บริษัทอยู่ที่ 6% สัดส่วนหนี้สินต่อทุน 2.14 : 1 ล่าสุดอยู่ระหว่างปรับโครงสร้างธุรกิจโดยเสริมพอร์ตอสังหาฯให้เช่า เพื่อให้ได้รับการจัดอันดับทริสเรตติ้งสูงขึ้น ตอนนี้ได้ BB+"

แสนสิริซื้อทีละ 200-300 ไร่

นายเมธา อังวัฒนพานิช รองกรรมการผู้จัดการอาวุโส สายงานพัฒนาธุรกิจและโครงการแนวราบ บมจ.แสนสิริ กล่าวว่า กลยุทธ์ซื้อที่ดินมีการปรับเปลี่ยน จากเดิมแปลงละ 60-90 ไร่ หลังจากนั้นทยอยซื้อเพิ่มเติมหากต้องการพัฒนาทำเลนั้น ๆ ต่อเนื่อง แต่เนื่องจากราคาที่ดินขณะนี้ปรับขึ้นปีละ 5-10% ทำให้ตัดสินใจซื้อที่ดินแปลงใหญ่ 200-300 ไร่แทน โดยปีนี้มีงบฯซื้อที่ดิน 3,000 ล้านบาท และมีแลนด์แบงก์ในมือแล้ว 500-600 ไร่

"เมื่อก่อนแสนสิริไม่ซื้อที่ดินเก็บ ใช้วิธีทยอยซื้อทีละเฟส แต่ตอนนี้ที่ดินราคาขึ้นเร็วมาก ต้องปรับวิธีใหม่เป็นการซื้อที่ดินแปลงใหญ่เก็บไว้แล้วทยอยแบ่งแปลงพัฒนาโครงการ" นายเมธากล่าว