ปลุกอสังหาฯกลาง-ล่าง

Cr.ฐานเศรษฐกิจ 19 เมษายน 2559

ตลาดอสังหาฯกลุ่มกลาง-ล่าง ราคาขายต่ำกว่า 3 ล้านบาทยังมีลุ้น ชี้เหตุกินมาร์เก็ตแชร์สูงถึง 70% ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทั้งในตลาดหลักทรัพย์และนอกตลาดหลักทรัพย์ หันมาพัฒนาโครงการนี้เพิ่มมากขึ้น ไม่หวั่นถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินสูง ปรับหลากกลยุทธ์ลดเสี่ยง

ตลาดกลาง-ล่างกินส่วนแบ่ง 80%

นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และกรรมการผู้จัดการบริษัทกานดา พร๊อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ถึง สถานการณ์ตลาดอสังหาฯกลาง-ล่างว่า ตลาดกลุ่มนี้เป็นตลาดที่มีขนาดใหญ่กินส่วนแบ่งตลาดสูงถึง 70-80% ของตลาดรวมอสังหาริมทรัพย์ โดยดูได้จากยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในปี 2557 เทียบปี 2558 โดยในปี 2557 พบว่ามียอดโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ 1.74 แสนหน่วย มูลค่ารวม 5.33 แสนล้านบาท โดยมีค่าเฉลี่ยราคาที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 3.1 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งเป็นยอดโอนสูงสุดในรอบ 17 ปี อัตราการปล่อยสินเชื่ออยู่ที่ 5.7 แสนล้านบาท ขณะที่ในปี 2558 มียอดโอนกรรมสิทธิ์ 1.96 แสนหน่วย มูลค่ารวม 4.84 แสนล้านบาท และค่าเฉลี่ยของราคาที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 2.5 ล้านบาทต่อหน่วย โดยมีอัตราการปล่อยสินเชื่ออยู่ที่กว่า 5.7 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากปี 2557 ทั้งนี้ยอดโอนในปี 2558 ถือเป็นยอดโอนสูงสุดในรอบ 18 ปี

“จากตัวเลขราคาเฉลี่ยที่อยู่อาศัยในปี 2557 เทียบปี 2558 พบว่า อยู่ในระดับไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยค่าเฉลี่ยของราคาในปี 2558 ลดลง แสดงให้เห็นว่าผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการก่อหนี้ระยะยาวในการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น ตลาดที่อยู่อาศัยในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ถือว่าเป็นตลาดที่มีการแข่งขันสูง โดยเฉพาะในกลุ่มโครงการแนวราบ สังเกตได้จากในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา มีบริษัทรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์เข้ามาทำตลาดแนวราบราคาต่ำกว่า 3 ล้านเพิ่มมากขึ้น ส่วนหนึ่งอาจจะมาจากตลาดคอนโดมีเนียมเริ่มมีการชะลอตัว ประกอบกับตลาดในกลุ่มนี้มีขนาดใหญ่” นายอิสระ กล่าว

ผู้ประกอบการยังคุมสต๊อก

แม้ว่าตลาดกลาง-ล่างจะมีขนาดตลาดที่ใหญ่ แต่ก็ต้องยอมรับว่าตลาดนี้มีความอ่อนไหวต่อปัจจัยลบค่อนข้างมาก เช่น ปัญหาหนี้สินภาคครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูงคงที่ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน ส่งผลให้สถาบันการเงินต้องออกมาคุมเข้มในเรื่องการปล่อยสินเชื่อ เพื่อลดการเกิดปัญหาหนี้เสียในอนาคต ซึ่งแสดงออกมาให้เห็นในรูปของตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มสูงขึ้นในช่วงที่ผ่านมาถึงกว่า 30%

นายอิสระ อธิบายเพิ่มเติมว่า ปัญหาหนี้สินภาคครัวเรือนถือเป็นปัจจัยภายนอกที่ผู้ประกอบการไม่สามารถควบคุมได้และไม่สามารถปฏิเสธได้ว่าไม่มีผลกระทบกับตลาดอสังหาฯ ดั้นสิ่งสำคัญที่สุดที่ผู้ประกอบการจะต้องระวังคือการคุมสต๊อกให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม เพื่อไม่ให้เกิดต้นทุนจม ในส่วนของบริษัทนอกจากเรื่องของการพรีแอพพรูฟแล้ว ในส่วนของโครงการแล้วเสร็จพร้อมโอน ลูกค้าที่สนใจจะต้องยื่นขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินให้ผ่านก่อนจึงจะรับจอง เพื่อป้องกันปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อ โดยบริษัทจะอำนวยความสะดวกในเรื่องการยื่นขอสินเชื่อให้กับลูกค้า

สำหรับลูกค้าที่มีความสนใจในโครงการจริงๆ แต่ยื่นกู้ไม่ผ่านหรือไม่พร้อมที่จะโอนในโครงการที่แล้วเสร็จ ทางบริษัทก็จะแนะนำให้ลูกค้าซื้อในโครงการที่จะก่อสร้างแล้วเสร็จในอนาคต เพื่อให้ลูกค้าไปเคลียร์ภาระหนี้ที่มีอยู่ หรือแนะนำให้ซื้อโครงการที่เหมาะสมกับฐานรายได้ โดยไม่จำเป็นต้องจ่ายเงินจองก่อน เพื่อที่ว่าบริษัทจะได้สามารถขายได้อย่างต่อเนื่องไม่ต้องรอว่าลูกค้าจะผ่านการพิจารณาสินเชื่อหรือไม่

พรีแอพพรูฟไม่ผ่านอดจอง

ด้าน นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต ประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ที่ผ่านมาบริษัทมียอดถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินอยู่ที่ 25% และมียอดที่ถูกปฏิเสธในช่วงพรีแอพพรูฟของบริษัทอยู่ที่ 50% สืบเนื่องจากลูกค้าให้ข้อมูลกับทางบริษัทไม่ครบถ้วน ส่งผลให้บริษัทจึงต้องปรับหลักเกณฑ์การจอง โดยลูกค้าจะต้องมาพร้อมกับหลักฐานทางการเงิน เพื่อให้บริษัทพรีแอพพรูฟก่อนในช่วงแรก หากพบว่าหลักฐานไม่ครบถ้วนก็จะไม่ให้จอง

นอกจากนี้ บริษัทยังต้องปรับปรุงคุณภาพลูกหนี้ด้วยการให้ลดจำนวนบัตรเครดิตที่มีอยู่ เหลือเพียงบัตรที่จำเป็นเท่านั้นไม่เกิน 2 ใบ เนื่องจากหากลูกค้ามีบัตรเครดิตมากทางสถาบันการเงินจะคิดคำนวณว่าบัตรเครดิตที่มีทุกใบเป็นบัตรที่เต็มวงเงิน สำหรับลูกค้าที่ไม่มีสลิปเงินเดือนหรือใบรับรองเงินเดือนแนะนำให้ลูกค้าเดินบัญชีสม่ำเสมออย่างน้อย 6 เดือน ในกรณีที่ลูกค้ากู้คนเดียวจะแนะนำให้หาผู้กู้ร่วม

สำหรับแผนการเปิดโครงการใหม่ในปี 2559 บริษัทมีแผนเปิดทั้งหมด 17 โครงการ รวมมูลค่า 2.45 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 12 โครงการ รวมมูลค่า 1.8 หมื่นล้านบาท โครงการคอนโดมิเนียม 5 โครงการ มูลค่ารวม 6.5 พันล้านบาท โดยอยู่ในระดับราคาต่ำกว่า 4 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 1 ใน 3 ของมูลค่าโครงการที่จะเปิดใหม่ในปีนี้

ทาวน์เฮาส์ 2-3 ล้าน เปิดตัวต่อเนื่อง

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า นับตั้งแต่ไตรมาส 2/2559 เป็นต้นไป จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้น หลังจากที่ในช่วง 4 เดือนแรกปี 2559 (ม.ค.-เม.ย.) เป็นช่วงเวลาระบายสต๊อก โดยคาดว่าการเปิดตัวใหม่ในแต่ละเซ็กเมนต์จะเป็นตลาดคนละกลุ่ม โดยในกลุ่มคอนโดมิเนียมจะเป็นตลาดบน ระดับราคาขายมากกว่า 1.5 แสนบาทต่อตร.ม. กลุ่มทาวน์เฮาส์ ยังคงอยู่ที่ระดับราคา 2-3 ล้านบาทในพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ และทาวน์เฮาส์ระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทต่อหน่วยในพื้นที่ย่านธุรกิจ สำหรับบ้านเดี่ยวตลาดระดับบนที่มีราคาขายมากกว่า 10 ล้านบาทต่อหน่วยก็ยังคงเปิดอย่างต่อเนื่อง โดยคาดว่าในปี 2559 จะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่คิดเป็นมูลค่ารวมอยู่ที่ประมาณ 3.55-3.56 แสนล้านบาท

แม้ว่าจะไม่สามารถแก้ปัญหาหนี้สินภาครัวเรือนได้ แต่ตลาดกลาง-ล่าง เป็นตลาดที่มีขนาดใหญ่ ดังนั้นผู้ประกอบการจึงต้องแสวงหาวิธีลดผลกระทบที่จะเกิดจากปัญหาดังกล่าว ทั้งในเรื่องการพรีแอพพรูฟ การแนะนำสินค้าให้ตรงกับความสามารถในการผ่อนชำระของลูกค้า ไม่รับจองหากไม่ผ่านการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงิน เป็นต้น

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,148 วันที่ 14 – 16 เมษายน พ.ศ. 255