‘ส่องทำเลเด่น…ทำเลด้อย…อาคารชุด’

Cr.ฐานเศรษฐกิจ 23 เมษายน 2559

ตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมาอาจจะไม่ค่อยคึกคักหรือว่าอยู่ในช่วงชะลอตัว เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ไม่ดี หรือว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากเกินไปในบางทำเลอีกทั้งเศรษฐกิจไม่ดีความเชื่อมั่นลดลงทำให้เกิดภาวะชะลอตัวในเรื่องของยอดขายเพราะคนไม่รีบร้อนซื้อคอนโดมิเนียมทั้งเพื่อลงทุนหรือว่าอยู่เอง แต่ก็มีบางทำเลที่เปิดขายกี่โครงการก็ขายหมด หรือเกือบหมดทุกโครงการ ทั้งที่ราคาขายต่อตร.ม.ก็ไม่ใช่ถูกๆ ซึ่งถ้าพิจารณาจากอัตราการขายเฉลี่ยของโครงการในพื้นที่เป็นหลักสามารถเลือกทำเลเด่น ทำเลด้อยในช่วงที่ผ่านมาได้ดังนี้

1.รอบๆ สวนลุมพินี เป็นทำเลยอดนิยมติดอันดับต้นๆ ในทุกปี เพราะว่าที่ดินที่สามารถพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่ขายเป็นกรรมสิทธิ์มีน้อยลงทุกปี ดังนั้น เมื่อมีโครงการคอนโดมิเนียมที่ไม่มีสิทธิการเช่าเปิดขาย จะขายหมดทันทีในเวลาไม่นานนัก แม้ว่าราคาขายเฉลี่ยในพื้นที่นี้จะสูงกว่า 320,000 บาทต่อตร.ม.ไปแล้วก็ตาม ปัจจุบันมีโครงการคอนโดมิเนียมเหลือขายอยู่เพียงแค่ประมาณ 100 กว่าหน่วยเท่านั้น อาจจะเป็นเพราะว่ามีบางโครงการที่เปิดขายแบบสิทธิการเช่าทำให้ไม่ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อชาวไทยเท่าที่ควร อัตราการขายเฉลี่ยเกือบ 100%

2.สุขุมวิทซอย 1 – 21 อีกทำเลยอดนิยมของกรุงเทพมหานครชั้นในมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากมายในช่วงหลายปีที่ผ่านมาราคาขายเฉลี่ยก็ปรับขึ้นไปมากเช่นกัน โครงการใหม่ๆ ที่เปิดขายในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมามากกว่า 200,000 บาทต่อตร.ม. หรือมากกว่านั้นไปแล้วในบางโครงการ แต่ในระยะหลังๆ อาจจะมีโครงการใหม่เปิดขายน้อยลงเพราะว่าราคาที่ดินที่สูงขึ้น อีกทั้งไม่ค่อยมีที่ดินติดถนนสุขุมวิทเหลือให้พัฒนาแล้ว โครงการที่เปิดขายในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมาจึงอยู่ในซอยต่างๆ ถ้าอยู่ติดถนนสุขุมวิทก็มีราคาขายมากกว่า 250,000 บาทต่อตร.ม. ราคาขายเฉลี่ยของโครงการในทำเลนี้อยู่ที่ประมาณ 215,000 บาทต่อตร.ม. อัตราการขายเฉลี่ยของโครงการที่เปิดขายอยู่ในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 81% มีคอนโดมิเนียมเหลือขายประมาณ 800 กว่าหน่วย

3.สุขุมวิทซอย 21 – 55 ทำเลยอดนิยม และทำเลของโครงการคอนโดมิเนียมราคาแพงของกรุงเทพมหานคร โดยในทำเลนี้มีโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 250,000 บาทต่อตร.ม.หลายโครงการ อัตราการขายเฉลี่ยของโครงการในทำเลนี้อยู่ที่ประมาณ 92% ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 190,000 บาทต่อตร.ม. ทำเลนี้เป็นทำเลยอดนิยมในช่วง 1 – 3 ปีที่ผ่านมาแม้ว่าจะมีโครงการราคาแพงเปิดขายแต่ส่วนใหญ่ปิดการขายหรือว่าเหลือขายไม่มากนัก เพราะแม้ว่าจะมีโครงการราคาแพงเปิดขายแต่ก็ยังมีโครงการที่มีราคาขายต่ำกว่าเปิดขายในซอยต่างๆ ทั้ง 2 ฝั่งของถนนสุขุมวิท นอกจากนี้ในทำเลนี้ยังมีโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่เข้ามาเสริมให้มีศักยภาพมากขึ้นไปอีก

4.สุขุมวิทซอย 55 – 77 เนื่องจากทำเลตามแนวถนนสุขุมวิทช่วงต้นๆ อาจจะมีแต่โครงการที่มีราคาแพงทำให้ทำเลนี้มีผู้ประกอบการเข้ามาซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่มีราคาขายย่อมเยากว่าโดยเฉพาะในพื้นที่ในซอยต่างๆ ที่แยกออกจากถนนสุขุมวิทในพื้นที่นี้ โดยอาจจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากกว่า 10,000 ยูนิตในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่ปัจจุบันมีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 92% ราคาขายเฉลี่ยประมาณ 120,000 บาทต่อตร.ม. เหลือคอนโดมิเนียมเปิดขายอยู่ในปัจจุบันประมาณ 500 กว่าหน่วยเท่านั้นแสดงให้เห็นถึงความนิยมในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โครงการที่เปิดขายใหม่ ในช่วงปีที่ผ่านมาราคาขายสูงกว่าโครงการในอดีตมากนัก อาจจะมากกว่า 15 – 20% ไปแล้ว

สำหรับทำเลที่ยอดขายอาจไม่เป็นไปตามความคาดหวังของผู้ประกอบการ เนื่องจากมีปัจจัยอื่นๆ ที่มีผลต่อการตัดสินใจของผู้ซื้อ เช่น การก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย และเส้นทางใหม่ รวมทั้งจำนวนโครงการที่เปิดขายใหม่ และการเดินทางหรือว่าสภาพแวดล้อมโดยรอบ ซึ่งปัจจัยต่างๆ เหล่านี้มีผลต่อการขายของโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลนั้นๆ โดยทำเลเหล่านี้คือ

1.พื้นที่ตามแนวถนนจรัญสนิทวงศ์ ที่อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่กำลังก่อสร้างอยู่ และมีกำหนดแล้วเสร็จในอีก 2 – 3 ปีข้างหน้าจึงอาจจะทำให้ความน่าสนใจของตลาดคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้มีไม่มากเท่าที่ผู้ประกอบการคาดหวังไว้ ทำให้อัตราการขายเฉลี่ยในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 60% เท่านั้นมีคอนโดมิเนียมเหลือขายอีกประมาณ 3,000 หน่วย ซึ่งค่อนข้างเยอะ อีกทั้งมีโครงการที่มีราคาขายต่างกันค่อนข้างมาก คือมีทั้งโครงการที่เปิดขายที่ประมาณ 36,000 บาทต่อตร.ม.ไปจนถึงมากกว่า 120,000 บาทต่อตร.ม.โดยเฉพาะโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เปิดขายในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา โดยราคาขายเฉลี่ยของโครงการในทำเลนี้อยู่ที่ประมาณ 80,000 บาทต่อตร.ม.

2.พื้นที่ตามแนวถนนเพชรเกษม เป็นอีกทำเลที่อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินทำให้ความสนใจของผู้ซื้ออาจจะมีไม่มากนักเพราะว่าอีกหลายปีกว่าที่โครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินจะสร้างเสร็จทำให้ความน่าสนใจไม่มากนัก แต่ผู้ที่ซื้อส่วนใหญ่เป็นคนที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อลงทุนหรือว่าเพื่อรอให้รถไฟฟ้าเปิดให้บริการในอนาคต เพราะว่าราคาขายจะปรับเพิ่มมากขึ้นแน่นอน แต่สำหรับคนที่ต้องการจะซื้ออยู่เองอาจจะไม่มากนักในช่วงนี้ เพราะว่าเมื่อคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จก็ยังไม่สะดวกในการเดินต้องรอรถไฟฟ้าอีก 1 – 2 ปี อัตราการขายเฉลี่ยในทำเลนี้อยู่ที่ประมาณ 70% มีคอนโดมิเนียมเหลือขายอยู่ในทำเลนี้ประมาณ 1,200 หน่วย และมีราคาขายเฉลี่ยประมาณ 73,000 บาทต่อตร.ม. ราคายังไม่แพงแต่เมื่อรถไฟฟ้าสร้างเสร็จน่าจะปรับขึ้นไปประมาณ 100,000 บาทต่อตร.ม.แน่นอนในอนาคต

3.รัชดาภิเษก อีกทำเลที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากมายในช่วงหลายปีที่ผ่านมาทั้งบนพื้นที่ติดถนน และในซอยต่างๆ ที่แยกออกจากถนนรัชดาภิเษกทำให้มีคอนโดมิเนียมเหลือขายอยู่มากกว่า 1,200 หน่วย ผู้ประกอบการบางส่วนเริ่มชะลอการลงทุนในทำเลนี้ออกไปในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมาเพราะว่าโครงการที่เปิดขายมากเกินไปในช่วงหลายปีก่อนหน้านี้ ราคาขายเฉลี่ยในทำเลนี้จึงอาจจะดูไม่สูงมากนักเพราะว่าอยู่ที่ประมาณ 120,000 บาทต่อตร.ม. เนื่องจากมีความแตกต่างของราคาขายในทำเลนี้ค่อนข้างมาก

ทำเลเด่นหรือทำเลยอดนิยม และทำเลที่ขายได้ช้า ทุกทำเลที่กล่าวไปแล้วนั้นจะมีปัจจัยหลายอย่างที่มีผลต่อการตัดสินใจของผู้ซื้อ เช่น การก่อสร้างของโครงการภาครัฐ การพัฒนาของชุมชนโดยรอบว่ามีความพร้อมสำหรับการพักอาศัยในทำเลนั้นๆ หรือไม่ทั้งในปัจจุบัน และอนาคต รวมทั้งจำนวนของโครงการที่เปิดขายในทำเลนั้นๆ ว่ามีมากน้อยแค่ไหนและไม่ได้หมายความว่าทำเลเหล่านี้จะขายได้ช้าหรือว่าขายได้ดีแบบนี้ต่อไปในอนาคต เพราะถ้าปัจจัยเปลี่ยนก็มีผลต่อความน่าสนใจในทำเลนั้นแน่นอนในอนาคต เช่น การเปิดให้บริการของเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง เป็นต้น

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,148 วันที่ 14 – 16 เมษายน พ.ศ. 2559