Cr. ประชาชาติธุรกิจ 13 เมษายน 2559
นายญนน์ โภคทรัพย์ กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารไทยพาณิชย์ หรือ SCB เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า การปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ของธนาคารในช่วงไตรมาสแรก ปี 2559 สถานการณ์ก็ยังไปได้ แต่เติบโตได้น้อยกว่าสินเชื่ออื่น ๆ เนื่องจากไม่มีดีมานด์ทั้งฝั่งผู้กู้ที่เป็นรายย่อย และจากผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและแนวสูงเข้ามาขอสินเชื่อมากนัก
ประกอบกับธนาคารมีการดูแลเข้มงวดหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่ออสังหาฯมากขึ้น โดยเฉพาะผู้ที่ขอสินเชื่อซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยจะมีการพิจารณาคุณภาพลูกหนี้กลุ่มนี้ว่าความสามารถการชำระหนี้เป็นอย่างไร และมีศักยภาพในการผ่อนชำระมากน้อยแค่ไหน เพราะลูกค้าที่เข้ามากู้สินเชื่อบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท หรือต่ำลงมา ส่วนใหญ่มีภาระผ่อนชำระหนี้ตึงตัวอยู่แล้ว ธนาคารจึงต้องดูแลใกล้ชิดในลูกค้ากลุ่มนี้
"กลุ่มลูกค้าที่ซื้อบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท หรือต่ำ 2 ล้านบาทของไทยพาณิชย์มีน้อย ธนาคารไม่ได้เน้น เพราะลูกค้ากลุ่มนี้ส่วนใหญ่มีหนี้เยอะอยู่แล้ว เราก็ไม่สนับสนุนให้เป็นหนี้อีก ไม่อยากส่งเสริมให้เขาสร้างหนี้โดยไม่จำเป็น" นายญนน์กล่าว
KKP ชี้หนี้เสียดีเวลอปเปอร์พุ่ง
นายอภินันท์ เกลียวปฏินนท์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารเกียรตินาคิน (KKP) กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ปัจจุบันสินเชื่อธุรกิจอสังหาฯมีสัดส่วนกว่า 20% ของพอร์ตสินเชื่อรวม และจากเอ็นพีแอลของสินเชื่ออสังหาฯที่เพิ่มขึ้น ทำให้สัดส่วนเอ็นพีแอลของธนาคารขยับขึ้นมาอยู่ที่ 5%
ดังนั้นธนาคารจึงมีความเข้มงวดในเกณฑ์การปล่อยกู้มากขึ้น และธนาคารได้ชะลอการปล่อยสินเชื่ออสังหาฯตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา
ทั้งนี้พอร์ตสินเชื่ออสังหาฯของธนาคารเป็นสินเชื่อดีเวลอปเปอร์ (พรีไฟแนนซ์) อยู่ที่ 27,000 ล้านบาท และสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (โพสต์ไฟแนนซ์) ซึ่งธนาคารมีไม่มาก ประมาณ 1,000 ล้านบาทเท่านั้น โดยลูกค้าดีเวลอปเปอร์ของธนาคารส่วนใหญ่จะเป็นรายกลางและรายเล็กที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ฯ แต่ก็เป็นผู้นำตลาดในแต่ละพื้นที่ แต่ในช่วงเศรษฐกิจมีปัญหา ประกอบกับซัพพลายอสังหาฯในตลาดล้น ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายก็ประสบปัญหาไม่สามารถชำระหนี้ได้
"ปัญหามาจากอุปทานส่วนเกินทั้งประเทศ ซึ่งพอสต๊อกล้นตลาดทั้งแนวราบและคอนโดฯ หากผู้ประกอบการไม่ปรับตัว ธนาคารจะพยายามดึงให้สโลว์ดาวน์เอง เป็นเหมือนการปรับกลไกตลาด"
นายอภินันท์มองว่า ปัญหาหนี้เสียภาคอสังหาฯน่าจะผ่านจุดสูงสุดไปแล้ว โดยภาพเอ็นพีแอลที่เกิดขึ้นจะเป็นลักษณะกระจายไปทุกที่ ซึ่งธนาคารก็เร่งแก้ไขโครงการที่ยังมีชีวิตให้สภาพคล่อง และให้คำปรึกษาใกล้ชิด เช่น ถ้ายังสร้างไม่เสร็จก็ให้แบ่งโซนการสร้างต่อที่สอดคล้องกับยอดขาย ส่วนที่สร้างเรียบร้อยแล้วก็ให้ตีโอนมาในราคาส่วนลดมาชำระหนี้ เพื่อช่วยลดภาระผู้ประกอบการลง
"สินเชื่ออสังหาฯปีนี้มีโอกาสซึมตามสภาพเศรษฐกิจ ในส่วนของธนาคารก็อยู่ระหว่างย่อยของเก่า ซึ่งในช่วง 2 เดือนแรก สินเชื่ออสังหาฯของธนาคารก็ติดลบ เมื่อเทียบกับปีก่อน แต่ก็ยังมีการปล่อยอยู่"
ในส่วนของสินเชื่อโพสต์ไฟแนนซ์ต้องยอมรับว่า กลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ลูกค้าไม่เข้ามาตรฐานสัดส่วนภาระหนี้รวมต่อรายได้ ทำให้มียอดการอนุมัติต่ำมากราว 10% แต่ถ้าเป็นกลุ่มซื้อบ้าน 4 ล้านบาทขึ้นไป อัตราอนุมัติอยู่ที่ 85% หรือกลุ่มมนุษย์เงินเดือนมียอดอนุมัติสูงเช่นกัน
แบงก์ชี้กลุ่มอสังหาฯชะลอลงทุน
นางศศิธร พงศธร (ฉัตรศิริวิชัยกุล) กรรมการผู้จัดการ ธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ กล่าวว่า ความต้องการสินเชื่อของผู้ประกอบการอสังหาฯทั้งรายใหญ่รายเล็กช่วงไตรมาสแรกชะลอตัวค่อนข้างมาก เพราะความไม่ชัดเจนของเศรษฐกิจ รวมไปถึงไม่มีดีมานด์จากฝั่งผู้กู้ในระยะนี้ ทำให้ผู้ประกอบการยังไม่มีการลงทุนใหม่
สำหรับสินเชื่อของธนาคารยังเน้นปล่อยกลุ่มผู้ซื้อบ้านราคา เฉลี่ยอยู่ที่ 3-4 ล้านบาทขึ้นไป ไม่ได้เน้นระดับล่าง หรือต่ำกว่า 3 ล้านบาท เพราะศักยภาพของลูกหนี้ในกลุ่มนี้ต่ำกว่า อาจนำมาสู่ปัญหาหนี้เสีย ทำให้ไม่ผ่านเกณฑ์การอนุมัติของธนาคาร
นางศศิธรกล่าวว่า หากดูยอดการอนุมัติสินเชื่อรายย่อย และสินเชื่อผู้ประกอบการอสังหาฯ ปัจจุบันอยู่ที่ราว 35-37% ของยอดยื่นขอสินเชื่อทั้งหมด ยังถือว่านิ่ง ๆ หากเทียบกับช่วงปลายปีที่ผ่านมา
"ปัจจุบันผู้ประกอบการอสังหาฯไม่มีการลงทุนโครงการใหม่ เพราะทุกคนระมัดระวังตัวมาก เราก็ระมัดระวังมากขึ้น โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่ทำโครงการต่ำกว่า 200 ล้านบาท แม้วันนี้ดอกเบี้ยจะต่ำ แต่ก็ไม่ใช่ตัวที่ตอบโจทย์ทั้งหมด" นางศศิธรกล่าว
คอนโดฯต่ำ 3 ล. ยอดปฏิเสธพุ่ง
นางพิมลวรรณ มหัจฉริยวงค์ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศูนย์วิจัยกสิกรไทย จำกัด กล่าวว่า แนวโน้มสินเชื่ออสังหาฯปี 2559 เติบโต 8% สำหรับในช่วงครึ่งปีแรกจะยังขยายตัวได้ดี เนื่องจากมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯของภาครัฐ ขณะที่การปรับลดดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี (MLR) ของธนาคารพาณิชย์จะส่งผลดีต่อผู้กู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยรายใหม่ เพราะอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นจะต่ำกว่าผู้กู้รายเดิม
อย่างไรก็ตามยังพบว่า ยอดอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังปรับตัวเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะสินเชื่อจากแบงก์รัฐ เช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ที่มียอดปล่อยสินเชื่ออสังหาฯมากที่สุด ขณะที่ธนาคารพาณิชย์ต่างเข้มงวดต่อการพิจารณาสินเชื่อมากขึ้น เพราะเห็นความเสี่ยงที่ลูกหนี้จะไม่ชำระหนี้เพิ่มขึ้นในระดับสูง ส่งผลให้อัตราปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของระบบธนาคารพาณิชย์เพิ่มขึ้นเป็น 30% จากปกติอยู่ที่ 25% และสำหรับที่อยู่อาศัยต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีอัตราปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 50% โดยเฉพาะคอนโดฯราคาต่ำที่มีอัตราปฏิเสธสูงมาก เนื่องจากที่ผ่านมามีการซื้อเก็งกำไรในกลุ่มนี้ค่อนข้างมาก แบงก์จึงต้องระมัดระวังความเสี่ยงจากที่ลูกหนี้กลุ่มนี้จะผิดนัดชำระหนี้
นายเชาว์ เก่งชน กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศูนย์วิจัยกสิกรไทย จำกัด กล่าวว่า สถานการณ์สินเชื่ออสังหาฯของธนาคารพาณิชย์ในไตรมาสแรกของปีนี้ค่อนข้างซบเซา ไม่มีความต้องการสินเชื่อทั้งจากฝั่งดีเวลอปเปอร์ และฝั่งผู้ซื้อ ซึ่งคาดว่าสถานการณ์นี้จะลากยาวไปถึงไตรมาส 2 เพราะยังไม่เห็นสัญญาณความต้องการบ้านใหม่มากนัก โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาเกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายของธนาคารพาณิชย์ทั่วไป จะเห็นดีมานด์เฉพาะโครงการบ้านประชารัฐที่ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ของภาครัฐ
อย่างไรก็ดี ผลสำรวจทิศทางอสังหาฯทั่วประเทศพบว่า บ้านและคอนโดฯที่ก่อสร้างพร้อมขายในปัจจุบันยังไม่มีการโอนมากถึง 1.7 แสนยูนิต และเมื่อดูสถิติย้อนหลังแต่ละปีพบว่า บ้านและคอนโดฯทั่วประเทศจะขายได้เฉลี่ยปีละ 1 แสนยูนิต ดังนั้นในปัจจุบันจึงเห็นซัพพลายล้นตลาด จึงส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯชะลอการลงทุนใหม่ไปปีหน้า
คอนโดฯแนวรถไฟฟ้าเหลือเพียบ
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ข้อมูลจากรายงานนโยบายการเงินประจำเดือนมีนาคม 2559 ของธนาคารแห่งประเทศไทย ระบุว่า ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2558 ชะลอลงเมื่อเทียบกับปี 2557 ทั้งอุปสงค์และอุปทาน ตามภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้า หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง อีกทั้งสถาบันการเงินเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้สัดส่วนอาคารชุดเหลือขายในตลาดยังอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะอาคารชุดตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงระดับไม่เกิน 5 ล้านบาทจากซัพพลายคงค้างของที่อยู่อาศัยที่อยู่ในระดับสูงถือเป็นความเสี่ยงที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด เนื่องจากเศรษฐกิจฟื้นตัวช้ากว่าคาด และความล่าช้าของโครงการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ อาจทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลงอย่างมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ยังมีฐานะการเงินค่อนข้างเข้มแข็ง
บิ๊กอสังหาฯรับสภาพเร่งปรับแผน
นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ธนาคารมีการเข้มงวดปล่อยสินเชื่อบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ตั้งแต่ปลายปี 2558 มีผลทำให้อัตราปฏิเสธสินเชื่อทั้งตลาดต้นปีนี้
อยู่ที่ 30% สูงขึ้นจากช่วงเดียวของปีก่อน 10% ส่วนที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท อัตราปฏิเสธ 40% เมื่อเศรษฐกิจมีปัญหา ทำให้ความสามารถในการผ่อนลดลง
ดังนั้นจึงเหลือช่องทางธนาคารรัฐช่วยเหลือผู้กู้แทน เช่น กรณีนโยบายบ้านประชารัฐ ที่มีกลไกสินเชื่ออัตราผ่อนปรนของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และธนาคารออมสิน เข้ามาสนับสนุนผู้มีรายได้น้อยให้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น
นายปิยะ ประยงค์ กรรมการผู้จัดการ กลุ่มธุรกิจทาวน์เฮาส์ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า ในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมา ธนาคารมีความเข้มงวดสินเชื่อบ้านเป็นอย่างมาก โดยการปรับเกณฑ์การพิจารณาที่มีมาตรฐานสูงขึ้น ทำให้อัตรากู้ไม่ผ่านเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท บริษัทมีการปรับกลยุทธ์หันมาจับกลุ่มลูกค้ารายได้สูงขึ้น ตั้งแต่ 3 หมื่น-1 แสนบาท/เดือน และเน้นพนักงานรายได้ประจำมากกว่าเอสเอ็มอีที่มีความเสี่ยงถูกปฏิเสธสินเชื่อสูง พร้อมกับจัดให้มีขั้นตอนการพรีแอปพรูฟก่อนทำสัญญาซื้อบ้าน โดยปี 2558 พฤกษาฯมียอดรับรู้รายได้ 50,672 ล้านบาท มีพอร์ตสินค้าราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท คิดเป็น 54%
ขณะที่นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัญหากู้ไม่ผ่านเกิดจากความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ ซึ่งกลุ่มผู้ซื้อบ้านราคา 2-3 ล้านบาท ยังไม่มีปัญหามากนัก ส่วนกลุ่มผู้ซื้อราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท มีอัตราปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้นตั้งแต่ 6-8 เดือนมาแล้ว ภาคอสังหาฯมีการปรับตัวแก้ปัญหาแม้อัตรากู้ไม่ผ่านยังไม่ดีขึ้น แต่ไม่มีแนวโน้มจะทรุดลงอีก
สถิติปีที่ผ่านมา บริษัทมียอดรับรู้รายได้ 21,500 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านและคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท 30-40%