จากรายงานฉบับพิเศษเกี่ยวกับตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร “Will Prices Rise in Bangkok's Old Condominium Buildings?”โดยแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลก พบว่า ราคาคอนโดมิเนียมเก่าในกรุงเทพฯ ไม่ได้ขยับไปในทิศทางเดียวกันกับราคาคอนโดมิเนียมรุ่นใหม่ที่เพิ่งมีการเปิดตัว โดยโครงการเก่าบางแห่งราคาแทบไม่มีความเคลื่อนไหวเลย

ในขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหลายประเทศทางตะวันตกสามารถคำนวนราคาต่อตารางเมตรของอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งได้จากทำเลที่ตั้งของอาคาร ทว่าในกรุงเทพฯกลับไม่เป็นเช่นนั้น ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมจะพบกับราคาต่อตารางเมตรที่มีความแตกต่างกันอย่างมากระหว่างคอนโดมิเนียมที่การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จกับคอนโดมิเนียมในอาคารเก่า

ตัวอย่างที่ดี คือ ซอยสุขุมวิท 24 ซึ่งเป็นหนึ่งในทำเลที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในตลาดคอนโดมิเนียมของกรุงเทพฯ และสามารถเห็นถึงความแตกต่างของราคาได้อย่างชัดเจน “คอนโดมิเนียมที่เก่ามากที่สุดในทำเลนี้ คือ แกรนด์วิลล์เฮาส์ 1 ก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2524 ปัจจุบันราคาเสนอขายสำหรับห้องรีเซลส์หรือห้องที่นำมาขายต่ออยู่ที่ 6 หมื่นบาทต่อตารางเมตร ส่วนคอนโดมิเนียมที่มีจำนวนยูนิตมากที่สุดในทำเลนี้ คือเดอะ เพรสซิเดนท์ ปาร์ค (351 ยูนิต) ก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2537 ทั้ง 4 อาคารปัจจุบันมีราคาเสนอขายโดยเฉลี่ย 6 หมื่นบาทต่อตารางเมตร ในขณะที่โครงการใหม่ล่าสุดในซอยนี้คือ พาร์ค 24 เปิดตัวในช่วงไตรมาส 4 ปี 2556 ผู้พัฒนาโครงการเสนอขายในราคาเฉลี่ย 2.1 แสนบาทต่อตารางเมตร” นางสาวพรพิมล พึ่งเขื่อนขันธ์ ผู้อำนวยการแผนกซื้อขายที่พักอาศัย ซีบีอาร์อี กล่าว

แผนกวิจัยของซีบีอาร์อียังพบว่ามีคอนโดมิเนียมมากกว่า 2.9 หมื่นยูนิตในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จหลังจากปี 2532 จนถึงช่วงปี 2540 ซึ่งเกิดวิกฤตการณ์การเงินในเอเชีย หลายอาคารไม่ได้รับการออกแบบมาเป็นอย่างดี ทั้งในด้านรูปแบบห้องและการเลือกใช้วัสดุ และการปรับปรุงอาคารเหล่านี้ก็เป็นเรื่องที่ยากมาโดยตลอด เพราะการจะได้รับเสียงที่เป็นเอกฉันท์จากเจ้าของร่วมในอาคารเป็นเรื่องที่มีความท้าทายเป็นอย่างยิ่ง ซึ่งที่ผ่านมาก็มีตัวอย่างให้เห็นถึงข้อพิพาทระหว่างเจ้าของร่วมด้วยกัน

สาเหตุที่ราคาในปัจจุบันของคอนโดมิเนียมรุ่นเก่าที่สร้างเสร็จก่อนปี 2540 ยังอยู่ในระดับที่ต่ำมาจากการออกแบบ การเลือกใช้วัสดุ และบำรุงดูแลรักษาอาคารที่ยังไม่ดีนัก ในขณะที่คอนโดมิเนียมรุ่นเก่าที่สร้างเสร็จหลังจากปี 2545 ราคาไม่ได้ปรับไปอย่างรวดเร็วเท่าโครงการที่เปิดใหม่ในปัจจุบันก็เพียงเพราะอายุของอาคารที่มากกว่า ซึ่งผู้ซื้อโดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มผู้ซื้อชาวไทยปกติจะนิยมอาคารใหม่มากกว่า

ทิศทางราคาคอนโดมิเนียมจะเป็นอย่างไรนั้นขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการด้วยกัน ได้แก่ การมีพื้นที่สำหรับพัฒนาโครงการใหม่ในเมืองหรือไม่ ความเป็นไปได้ที่จะนำคอนโดมิเนียมทั้งอาคารมาทุบทิ้งเพื่อสร้างใหม่หรือไม่ และตลาดที่พักอาศัยให้เช่าสำหรับชาวต่างชาติ ซึ่งราคาค่าเช่าที่สูงขึ้นอาจนำไปสู่ราคาขายต่อที่สูงขึ้นในคอนโดมิเนียมที่การก่อสร้างแล้วเสร็จ

นายเจมส์ พิทชอน กรรมการบริหาร หัวหน้าแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี ให้ความเห็นว่า แปลงที่ดินในย่านที่เป็นที่นิยมในตลาดคอนโดมิเนียมซึ่งเหมาะสมสำหรับการนำมาพัฒนาเป็นโครงการมีจำนวนจำกัดมากขึ้นเรื่อยๆ ได้ส่งผลให้มีจำนวนซัพพลายใหม่ในทำเลเหล่านั้นลดน้อยลง ทั้งนี้ นับว่าเป็นข่าวดีสำหรับเจ้าของคอนโดมิเนียมเก่าในทำเลในกลางเมืองเพราะหมายถึงการแข่งขันที่ลดน้อยลงจากการเปิดโครงการใหม่ และมีความเป็นไปได้สูงขึ้นที่ราคาคอนโดมิเนียมของตนจะปรับตัวเพิ่มขึ้นเพราะซัพพลายจะมีจำนวนจำกัด

ประการถัดมา อัตราส่วนระหว่างต้นทุนค่าที่ดินกับค่าก่อสร้างกำลังเปลี่ยนไป เมื่อคำนวนจากต้นทุนทั้งหมดในการพัฒนาโครงการ พบว่า เป็นครั้งแรกที่ค่าที่ดินในย่านใจกลางเมืองของกรุงเทพฯ มีอัตราส่วนที่มากกว่าค่าก่อสร้าง ในบางโครงการอัตราส่วนค่าที่ดินได้เพิ่มจาก 25% เป็น 60% ของต้นทุนทั้งหมดในการพัฒนาโครงการ

ซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่า ราคาที่ดินจะยังคงปรับตัวสูงขึ้นต่อไป ดังนั้น ในอนาคตอาจพบว่าอาคารบางแห่งอาจมีมูลค่าสูงขึ้นหากนำมาทุบทิ้ง แล้วนำที่ดินออกขายเพื่อพัฒนาเป็นอาคารใหม่บนที่ดินแปลงเดิม แต่อย่างไรก็ตาม พระราชบัญญัติอาคารชุดของไทยกำหนดว่าจะต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของร่วมทั้ง 100% ในการทุบทำลายอาคาร ซึ่งหมายถึงว่า แทบจะไม่มีโอกาสที่จะได้เห็นนักเก็งกำไรลงทุนซื้อห้องชุดในคอนโดมิเนียมเก่า โดยหวังว่ามูลค่าโดยรวมของอาคารจะสูงขึ้น หากเจ้าของร่วมทุกคนยินยอมที่จะขายอาคารให้แก่ผู้พัฒนาโครงการเพื่อนำไปพัฒนาใหม่

อีกหนึ่งปัจจัยที่อาจส่งผลต่อราคาขายต่อคอนโดมิเนียมที่การก่อสร้างแล้วเสร็จ ก็คือ ตลาดที่พักอาศัยให้เช่าสำหรับชาวต่างชาติ ปัจจุบัน มีคอนโดมิเนียมเก่าเพียงบางอาคารเท่านั้นที่ประสบความสำเร็จในการดึงดูดผู้เช่าชาวต่างชาติ สาเหตุหลักมาจากภาพลักษณ์ของอาคารโดยรวม และสภาพการตกแต่งภายในห้อง เพื่อที่จะรักษาระดับราคาเช่าและสร้างโอกาสในการที่จะได้ราคาขายต่อในระดับที่สูง เจ้าของคอนโดมิเนียมจำเป็นต้องปรับปรุงรูปแบบการตกแต่งภายในห้องให้มีความทันสมัยมากขึ้น รวมทั้งเจ้าของร่วมในอาคารจำเป็นต้องเห็นชอบร่วมกันในการใช้งบประมาณที่มากพอในการปรับปรุงพื้นที่ส่วนกลางของอาคารและอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ เพื่อให้มั่นใจได้ว่าอาคารได้รับการดูแลเป็นอย่างดีหรืออยู่ในสภาพที่ดี

ซีบีอาร์อีเชื่อว่าความนิยมในคอนโดมิเนียมที่เป็นอาคารเก่าจะเพิ่มสูงขึ้น เพราะโครงการใหม่ที่การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จกับโครงการเก่ามีราคาขายที่แตกต่างกันมาก ทว่าจะเกิดขึ้นเฉพาะในอาคารเก่าที่มีการปรับปรุงโฉมใหม่และพื้นที่ส่วนกลางให้มีความทันสมัยมากพอที่จะทำให้กลุ่มลูกค้าชาวไทยหันกลับมายอมรับอาคารเก่าซึ่งมีราคาถูกกว่าได้

ขอบคุณบทความจาก CBRE