Cr. Posttoday & CBRE 6 มกราคม 2559
เปิดฉากตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2559 มีภาพที่ชัดเจนมากว่า "บิ๊ก อสังหาฯ" ส่วนใหญ่ยังอุบเงียบแผนการลงทุนใหม่ๆ ในปีนี้ แตกต่างจากหลายปีที่ผ่านมาที่เริ่มแย้มแผนลงทุนและแผนเปิดตัวโครงการใหม่เบื้องต้นตั้งแต่ช่วงปลายปี ซึ่งปัจจัยสำคัญที่ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ยังไม่ ตัดสินใจโชว์แผน เป็นเพราะต้องการประเมินสถานการณ์ช่วงต้นปีอีกครั้งว่าทิศทางตลาดจะเป็นเช่นไร ยิ่งมีปัจจัยเรื่องมาตรการกระตุ้น ภาคอสังหาริมทรัพย์ลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งจะหมดภายในสิ้นเดือน เม.ย. 2559 มาเป็นตัวแปรสำคัญด้วย
เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการบริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า ภาพรวมของแผนการลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2559 ของเสนาฯ เบื้องต้นจะเน้นช่วง 4 เดือนแรกของปีนี้ก่อน เพื่อประเมินสถานการณ์การตอบรับในมาตรการอสังหาฯ ของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย และรอดูนโยบายของภาครัฐด้วยว่าจะต่ออายุมาตรการอสังหาฯ หรือไม่ ซึ่งการต่อมาตรการกับไม่ต่อมาตรการ มีผลต่อแผนการทำตลาดที่แตกต่างกันแน่นอน
สำหรับภาพรวมตลาดอสังหา ริมทรัพย์ในกลุ่มที่อยู่อาศัยปี 2559 อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ที่ปรึกษาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ประเมินว่า แม้ว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะมองว่าเศรษฐกิจโดยรวมน่าจะดีขึ้นกว่าปีที่แล้ว แต่ในเชิงการออกซัพพลายใหม่ในกลุ่มคอนโดมิเนียมปีนี้ น่าจะลดลงหรือใกล้เคียงเดิม เพราะของเดิมที่มีอยู่ในตลาดทั้ง อยู่ระหว่างก่อสร้างและสร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่ได้ ยังเหลืออยู่ในสต๊อกเยอะ
ขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง ถึงจะมีกระแสว่าจะมีโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดต่อเนื่อง แต่หลายโครงการก็เลื่อนการเปิดตัวจากปีที่แล้ว และเป็นปีที่ไม่ง่ายนัก เพราะปีนี้กลุ่มคนซื้อจะเปลี่ยนจากเดิม มีกลุ่มเก็งกำไรจำนวนมาก แต่ปีนี้กลุ่มเก็งกำไรจะชะลอตัว เพราะที่ซื้อมาเก็งกำไรก็ยังปล่อยยาก ปีนี้กลุ่มคนซื้ออยู่เองจะมากขึ้น ซึ่งกลุ่มซื้ออยู่เองจะพิจารณาทั้งเปิดใหม่และกลุ่มสต๊อกพร้อมอยู่ โดยเฉพาะทำเลมิดทาวน์ หรือขอบใจกลางเมืองมีซัพพลายสร้างเสร็จเหลือขายเยอะมาก เฉลี่ย 20% ต่อโครงการ ยังไม่นับรวมของที่คนเก็งกำไรเอามาขายใหม่ในตลาดอีก ซึ่งถ้าผู้ประกอบการจะเปิดตัวใหม่ก็ชนกับสินค้ากลุ่มนี้ที่มีราคาถูกกว่าอย่างเลี่ยงไม่ได้
"ตลาดในช่วงต้นปี ผู้ประกอบการน่าจะไม่เปิดตัวโครงการใหม่เยอะ เพราะต้องระบายสต๊อกที่มีอยู่ออกไปให้หมด ซึ่งเทรนด์ของสินค้าเปิดตัวใหม่ลดลงเพราะเศรษฐกิจ และคอนโดมิเนียมราคาแพงขึ้น ผู้ประกอบการต้องเลือกเปิดตัวมากขึ้น ไม่ใช่อะไรก็ขายได้เหมือนในอดีตแล้ว" อลิวัสสา กล่าว
ขณะที่ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมไม่สดใสนัก แต่ตลาดพื้นที่เช่าอาคารสำนักงานปีนี้จะ โดดเด่นต่อเนื่อง ซึ่งอาจกล่าวได้ว่าโดดเด่นที่สุดในอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท เพราะซัพพลายเข้าสู่ตลาดน้อยลงกว่าปีที่แล้วมาก ซึ่งหากมองข้ามช็อตไปถึงปี 2560 ก็ยังน้อยต่อเนื่อง แต่ความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น ทั้งจากการขยายพื้นที่เดิมและพื้นที่ใหม่จากบริษัทต่างชาติที่เพิ่งเข้ามาตั้งฐานในไทย โดยเฉพาะกลุ่มบริษัทที่เกี่ยวกับธุรกิจไอทีโดดเด่นมาก ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นเพราะต้องการใช้ไทยเป็นฐานลงทุนในประเทศเพื่อน บ้าน จึงมีผลให้เทรนด์พรีลีสอาคาร สำนักงานหรือจองพื้นที่ล่วงหน้าเพิ่มขึ้น
อลิวัสสา กล่าวอีกว่า สำหรับกลุ่มธุรกิจโรงแรมปีนี้มีสัญญาณที่ดีกว่าหลายปีที่ผ่านมามาก จากตัวเลขนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้นแตะ 28 ล้านคนในปีที่แล้ว ซึ่งหากบ้านเมืองสงบต่อเนื่อง ตลาดท่องเที่ยวปีนี้จะดีต่อเนื่อง โดยเฉพาะภูเก็ตเป็นเมืองท่องเที่ยวที่จะโดดเด่น ต่อเนื่องจากปีที่แล้ว จากการที่สนามบินเฟส 2 จะแล้วเสร็จเดือน ก.พ. 2559 ซึ่งจะทำให้อัตราการเข้าพักสูงขึ้น และอัตราค่าห้องพักก็มีโอกาสขยับขึ้นด้วย
ด้านธุรกิจค้าปลีก ในเชิงซัพพลายพื้นที่ค้าปลีกเปิดใหม่ปีนี้จะลดลง 46% จากปีที่แล้ว เพราะไม่มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่เปิดให้บริการ แตกต่างจากปีที่แล้วที่มีหลายแห่ง แต่จะไปบูมอีกครั้งในปี 2560 ส่วนในเชิงการจับจ่ายใช้สอย โดยภาพรวมจะตามสภาพเศรษฐกิจ จึงคาดว่าการใช้สอยในธุรกิจค้าปลีกอาจจะดีกว่าปีที่แล้ว แต่โจทย์ท้าทายของธุรกิจค้าปลีก นอกจากเรื่องกำลังซื้อแล้ว การบริหารจัดการทั้งการออกแบบ ร้านค้า การมีสิ่งที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายได้ก็เป็นเรื่องสำคัญ แม้ว่าหลายศูนย์การค้าที่เปิดใหม่จะมีผู้เช่าเต็ม ก็ต้องใช้เวลาอีก 1 ปี ในการวัดว่าประสบความสำเร็จจริงหรือไม่
สิ่งที่น่าจับตามองในปีนี้ ที่ดินแปลงใหญ่ 38 ไร่ ซึ่งเคยเป็นโครงการบางกอกโดมพลาซ่าเก่า ย่านพหลโยธิน ที่เบย์วอเตอร์ ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุนระหว่างจีแลนด์กับบีทีเอสประมูลได้ไป จะพัฒนาเป็นโครงการอะไร เช่นเดียวกับโครงการแมกโนเลีย สุขุมวิท 101 (ใกล้บีทีเอสปุณณวิถี) ซึ่งจะเป็นมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ จะพลิกโฉมสุขุมวิทตอนปลายได้มากน้อยเพียงใด รวมถึงบิ๊กโปรเจกต์ที่เสร็จ
ในปีนี้ เช่น โครงการมหานคร นับเป็นตึกซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ล็อตใหม่ในตลาดกรุงเทพฯ ที่จะสร้างเสร็จเป็นตึกแรกในรอบหลายปี โครงการเมมเบอร์คลับหรู มหาสมุทร หัวหิน โครงการโรงแรมปาร์คไฮแอท เซ็นทรัลเอ็มบาสซี ซึ่งเป็นโรงแรม 5 ดาวกลางเมืองล็อตใหม่ที่เพิ่งเสร็จ อัตราค่าพักจะเคาะที่เท่าไร จะทุบสถิติปัจจุบันหรือไม่ ฯลฯ ซึ่งผลการตอบรับในโครงการที่สร้างเสร็จจะเป็นตัววัดความสำเร็จแท้จริงให้กับโครงการนั้นๆ
ขณะที่บิ๊กดีลสำคัญในปีนี้มีไม่มากนัก เพราะที่ดินแปลงใหญ่ๆ ที่ถูกจับตามองมาหลายปี ถูกประมูลไปหมดแล้ว เช่น ที่ดินย่านสามย่านของสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ที่ดินโรงเรียนเตรียมทหารเก่าของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ รอเพียงเห็นภาพที่ชัดเจนว่ากลุ่มเจริญ สิริวัฒนภักดี ที่ประมูลได้จะนำไปพัฒนาเป็นรูปแบบโครงการอย่างไร แต่ถ้าหน่วยงานรัฐขนที่ดินแปลงใหญ่ เช่น มักกะสัน บางซื่อ ออกมาประมูล จะกลายเป็นตัวแปรสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปีวอกนี้
ที่มา: โพสต์ทูเดย์ - 6 มกราคม 2559