ตลาดบ้านมือ 2 - รีเซลรุ่ง! เมื่อความต้องการสวนทางกับความเป็นจริง

home-condo

จากผลการสำรวจความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้เข้าชมงานจำนวน 8,200 คนในงาน "มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 32" เมื่อเดือนมีนาคมที่ผ่านมา โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่า ส่วนใหญ่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวมากที่สุดคือ 41.2% สำหรับคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ มีความต้องการอยู่ที่ 31.7% และ 18.5% ตามลำดับ ในขณะที่งบประมาณการซื้อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 1.1-2 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนที่ 38.2% รองลงมาคือ ระดับราคา 2.1-3 ล้านบาท 26.5% และระดับราคา 3.1-4 ล้านบาท 15.2%

ขณะที่งบประมาณในการซื้อที่อยู่อาศัย จำแนกตามรายได้ครอบครัวต่อเดือนพบว่า ผู้ที่มีงบประมาณซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคา 1.1-2 ล้านบาท และ 2.1-3 ล้านบาท มีรายได้อยู่ที่ 30,001-50,000 บาท และงบประมาณ 3.1-4 ล้านบาท มีรายได้ 70,001-100,000 บาท ซึ่งส่วนใหญ่กู้เงินจากสถาบันการเงินคิดเป็นสัดส่วน 80.5% ขณะที่ใช้เงิน ออมส่วนตัวอยู่ที่ 19.5% และมีความสามารถในการผ่อนชำระต่อเดือน 10,001-20,000 บาท มี 43.6% รองลงมาคือ ผ่อนชำระไม่เกิน 10,000 บาท 30.1%

จากข้อมูลแสดงให้เห็นว่า ผู้ที่มีรายได้ระดับปานกลางมีความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทมากที่สุด และต้องอยู่ในกรุงเทพฯ ในขณะที่ความสามารถในการผ่อนชำระอยู่ที่ไม่เกิน 20,000 บาทต่อเดือน ซึ่งในความเป็นจริงแล้วบ้านเดี่ยวในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ไม่สามารถสร้างได้ในเขตกรุงเทพฯ แต่จะสามารถหาได้ในเขตพื้นที่กรุงเทพฯรอบนอกหรือปริมณฑล ซึ่งก็มีปริมาณไม่มาก

ราคาที่ดิน+ข้อจำกัดการใช้ที่ดิน

นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรและกรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า ผู้บริโภคส่วนใหญ่ต้องการอยู่อาศัยใกล้เมือง เพื่อความสะดวกในการเดินทาง แต่ด้วยราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องประกอบกับข้อจำกัดในเรื่องของการใช้ที่ดิน ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยเกิดใหม่ประเภทบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮาส์ต้องออกไปอยู่นอกเมือง

"ยกตัวอย่างพื้นที่ย่านรามอินทราที่อยู่ในพื้นที่สีเหลือง คือจัดให้เป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย สามารถพัฒนาได้เพียงที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบเป็นหลักเท่านั้น แต่ด้วยราคาที่ดินย่านรามอินทราที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ทำให้ไม่สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยระดับต่ำกว่า 2 ล้านบาทได้ แม้ว่าข้อกำหนดจะระบุไว้เช่นนั้น ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยระดับต่ำกว่า 2 ล้านบาทต้องเกิดในพื้นที่รอบนอกเช่น สมุทรปราการ"

ทาวน์โฮม ตอบโจทย์คนอยากมีบ้านในเมือง

เมื่อนำข้อกำหนดมาพิจารณาประกอบกับผังเมืองและราคาที่ดินก็จะพบว่า ในบางพื้นที่แม้ว่าจะเอื้อให้พัฒนาโครงการบ้าน แต่ราคาที่ดินกลับเหมาะที่จะพัฒนาอาคารชุดมากกว่า ดังนั้นจึงเห็นโครงการที่อยู่อาศัยประเภททาวน์โฮมในเมืองเพิ่มมากขึ้น ส่วนใหญ่จะเริ่มต้นที่ 7-10 ล้านบาท สำหรับทาวน์โฮม 3 ชั้นกลางเมือง โดยระดับราคาดังกล่าวผู้บริโภค ซึ่งเป็นกลุ่มใหญ่ของตลาดไม่สามารถหาซื้อได้ ส่งผลให้คนกลุ่มนี้ต้องมองหาสินค้ามือ 2 ในตลาด เพื่อแลกกับความสะดวกสบายในการเดินทาง

ทั้งนี้จากข้อมูลยอดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยปี 2556-มีนาคม 2558 ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่า ทาวน์เฮาส์-อาคารพาณิชย์มียอดโอนกรรมสิทธิ์สูงต่อเนื่องมาตลอด โดยในปี 2556 อยู่ที่ 38% ปี 2557 อยู่ที่ 39% ในขณะที่มีนาคม 2558 ยอดโอนอยู่ที่ 43% แสดงให้เห็นว่าที่อยู่อาศัยประเภทนี้ได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้น เฉลี่ยคิดเป็นสัดส่วน 40% ของยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด ในขณะที่ยอดเปิดโครงการใหม่ไม่สูง

ตลาดรีเซล/บ้านมือ 2 โต

ด้วยราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น การซื้อโครงการเปิดขายใหม่อาจทำให้ผู้บริโภคกลุ่มหลักไม่สามารถซื้อได้ แม้ว่าจะอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯรอบนอกก็ตาม เช่น พระราม 2 ทาวน์เฮาส์ 3 ชั้น เปิดขายใหม่มีราคาขายที่ 3-4 ล้านบาท แต่ถ้าเป็นทาวน์เฮาส์เก่า 2 ชั้น จะอยู่ที่ประมาณ 1-2 ล้านบาท

สอดคล้องกับ นายบัณฑูร ดำรงรักษ์ หัวหน้าฝ่ายการขายและการตลาดโครงการที่อยู่อาศัย เจแอลแอล ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมหรูในกรุงเทพฯ ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง แต่ราคาโครงการเปิดตัวใหม่ค่อนข้างสูงมาก ได้ส่งผลให้มีผู้ซื้อจำนวนมากขึ้นหันไปให้ความสนใจยูนิตในโครงการเก่าที่มีราคาถูกกว่า ในทำเลเดียวกันราว 20-30%

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ วันที่ 3 พฤษภาคม 2558