Cr. ประชาชาติธุรกิจ 9 มิถุนายน 2559
ยกเครื่องผังเมืองรวมนนทบุรี งัด FAR-OSR คุมการใช้ที่ดิน บูมที่ดินแนวรถไฟฟ้า 3 สาย "ม่วง-ชมพู-แดง" เปิดพัฒนาเต็มที่ 500 เมตรรอบสถานี ยกระดับถนนราชพฤกษ์-ชัยพฤกษ์เป็นย่านที่อยู่อาศัย "บางเลน-บางกร่าง-ไทรม้าใต้" แจ็กพอตพื้นที่สีเขียว ขีดถนนใหม่เพิ่ม 43 สาย รับเมืองขยาย เชื่อมมอเตอร์เวย์บางใหญ่-กาญจน์-ทวาย ปั้น "อบต.ละหาร" ฮับโลจิสติกส์
แหล่งข่าวจากองค์การบริหารส่วนจังหวัดนนทบุรีเปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ขณะนี้อยู่ระหว่างจัดทำผังเมืองรวมนนทบุรี มีพื้นที่ 622 ตร.กม. หรือ 388,939 ไร่ เนื่องจากผังฉบับเดิมหมดอายุตั้งแต่เดือน ต.ค. 2555 จนถึงขณะนี้ยังไม่มีผังเมืองบังคับใช้ มีแต่ข้อบัญญัติควบคุมการก่อสร้างที่แต่ละเทศบาลออกประกาศให้สอดคล้องกับผังเมืองรวมปี 2548
รื้อผังนนท์รับรถไฟฟ้า-ถนนใหม่
"ร่างผังเมืองใหม่ กำลังปิดประกาศ 15 วัน คาดว่าจะบังคับใช้ในปี"60 เพราะพื้นที่เปลี่ยนไปมากหลังมีรถไฟฟ้าสีม่วงเตาปูน-บางใหญ่ มีถนนใหม่ สะพานข้ามแม่น้ำเกิดขึ้น ต้องมีมาตรการผังเมืองคุมการใช้ที่ดินเพื่อจัดระเบียบเมือง"
สำหรับผังเมืองรวมฉบับใหม่จะนำข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินเรื่องFARหรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินและOSRหรืออัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมเหมือนกับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (กทม.) เนื่องจากมีรถไฟฟ้า 3 สายพาดผ่านในพื้นที่ คือ สีม่วง (บางใหญ่-เตาปูน) สีชมพู (แคราย-มีนบุรี) และสีแดง (บางซื่อ-ตลิ่งชัน) ขณะที่ผังเมืองรวมฉบับเดิมยังไม่มี ดังนั้นการใช้ประโยชน์ที่ดินจะเข้มข้นขึ้นกว่าเดิมเพื่อให้สอดคล้องกับสภาพพื้นที่มีทั้งคอนโดมิเนียมและศูนย์การค้าขนาดใหญ่เกิดขึ้น
บูม500ม.รอบสถานีสีม่วง-ชมพู
พื้นที่จะเปลี่ยนแปลงอาทิแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงมี 13 สถานี ได้แก่ คลองบางไผ่ ตลาดบางใหญ่ สามแยกบางใหญ่ บางพลู บางรักใหญ่ ท่าอิฐ ไทรม้า สะพานพระนั่งเกล้า แยกนนทบุรี 1 ศรีพรสวรรค์ ศูนย์ราชการนนทบุรี กระทรวงสาธารณสุข และแยกติวานนท์ จากเดิมสีเหลือง ย.1-ย.3 (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) และสีส้ม ย.4-ย.6 (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) จะปรับเป็นสีน้ำตาล ย.7-ย.8 (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) จะได้สิทธิ์ FAR สูงสุด 7.5:1 และ OSR ไม่น้อยกว่า 5%
"พื้นที่รอบสถานี 500 เมตร จะไม่จำกัดความสูงและขนาดพื้นที่อาคาร หากเกินรัศมีนี้ขึ้นอยู่กับขนาดความกว้างของถนน" แหล่งข่าวกล่าวและว่า
ส่วนแนวสายสีชมพูจากแยกแคราย-ถนนประชาชื่นมี 10 สถานี ได้แก่ ศูนย์ราชการนนทบุรี แคราย สนามบินน้ำ สามัคคี ชลประทาน ปากเกร็ด เลี่ยงเมืองปากเกร็ด แจ้งวัฒนะ-ปากเกร็ด 28 เมืองทองธานี และศรีรัช ซึ่งพื้นที่จากแคราย-หน้าเมืองทองธานี จะปรับสีเหลืองเป็นสีน้ำตาล และช่วงเมืองทองธานี-คลองประปา ปรับสีเหลืองเป็นสีส้ม
"การใช้ที่ดินรอบสถานี 500 เมตร สายสีชมพู เหมือนกับสายสีม่วง แต่ FAR จะน้อยกว่า สูงสุดอยู่ที่ 6:1 และ OSR ไม่น้อยกว่า 6% เพราะถนนติวานนท์แคบกว่ารัตนาธิเบศร์ ระบบรถเป็นโมโนเรล สามารถจุคนได้น้อยกว่า นอกจากนี้มีปรับพื้นที่เทศบาลศาลากลาง อ.บางกรวย จากสีเหลืองเป็นสีส้มรับรถไฟฟ้าสายสีแดงบางซื่อ-ตลิ่งชัน"
ชูบางใหญ่ ซับเซ็นเตอร์
ขณะที่พื้นที่อื่นแหล่งข่าวกล่าวว่า มีบริเวณเซ็นทรัลรัตนาธิเบศร์ ปรับจากเดิมสีส้มและเหลืองเป็นสีน้ำตาลและสีแดง มองว่าเมื่อมีรถไฟฟ้าอาจจะมีการพัฒนาพาณิชยกรรมตามมาในอนาคต เช่นเดียวกับบริเวณเซ็นทรัลแจ้งวัฒนะ ปรับจากสีเหลืองและส้มเป็นสีส้มและน้ำตาลให้พัฒนาได้มากขึ้น ส่วนเซ็นทรัลเวสต์เกตและด้านหลังสถานีคลองบางไผ่จะส่งเสริมให้เป็นซับเซ็นเตอร์
นอกจากนี้จะปรับพื้นที่แนวถนนราชพฤกษ์-ชัยพฤกษ์รองรับการพัฒนาและการขยายตัวของเมืองจะเปลี่ยนจากพื้นที่สีเขียว(ที่ดินชนบทและเกษตรกรรม)และสีเหลือง เป็นสีเหลืองและส้ม เช่น ช่วงเชื่อมต่อห้าแยกปากเกร็ดถึงถนนชัยพฤกษ์ ส่วนบริเวณศรีสมานปรับสีเหลืองเป็นสีส้มเนื่องจากเมืองเริ่มขยายตัว มีศูนย์การค้าโรบินสัน และส่วนราชการ
ดาวน์โซนบางเลน-บางกร่าง
อีกทั้งปรับลดความหนาแน่น (ดาวน์โซน)บริเวณบางเลน บางกร่าง และไทรม้าด้านใต้(คลองอ้อมนนท์) มีสะพานนนทบุรี 1 จากเดิมสีเหลืองเป็นสีเขียว เนื่องจากเป็นพื้นที่เกษตรกรรม มีสวนทุเรียน มังคุด กระท้อน เกรงว่าจะสูญหายไป เนื่องจากบริเวณดังกล่าวเริ่มมีบ้านจัดสรรเข้าไปพัฒนา
จะเพิ่มพื้นที่สีม่วงอ่อน อ.2 (ที่ดินประเภทอุตสาหกรรมเฉพาะกิจ) บริเวณองค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) คลองขวางอ.ไทรน้อย เพื่อก่อสร้างโรงงานกำจัดขยะของจังหวัด จากเดิมก่อสร้างไม่ได้ และเพิ่มพื้นที่สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงม่วง (ที่ดินประเภทอุตสาหกรรมทั่วไปที่ไม่เป็นมลพิษต่อชุมชน หรือสิ่งแวดล้อม และคลังสินค้า) เป็นสีใหม่เพิ่มขึ้นมาอยู่บริเวณ อบต.ละหาร จะครอบคลุมพื้นที่ 2 ฝั่งถนนบางบัวทอง-สุพรรณบุรี เป็นศูนย์กลางการขนส่งสินค้าเฟอร์นิเจอร์และคลังสินค้า
"บริเวณนี้มีโรงงานเฟอร์นิเจอร์ 140 โรง คลังสินค้าโลตัสและเซเว่นฯ อนาคตจะกลายเป็นศูนย์กลางโลจิสติสก์ใหม่เชื่อมจากไทยไปทวาย เพราะจะตัดถนนใหม่ไปเชื่อมกับมอเตอร์เวย์บางใหญ่-กาญจนบุรี-ทวาย"
ตัด-ขยายถนนใหม่ 43 สาย
แหล่งข่าวกล่าวอีกว่า ในส่วนเส้นทางคมนาคมจะปรับปรุงถนนเก่าและตัดถนนใหม่ 43 สาย ให้เชื่อมโยงกันสะดวกขึ้น เช่น ตัดถนนเชื่อมจากแนวเหนือ-ใต้กับถนนพุทธมณฑลสาย 2-3, ถนนเชื่อมถนนนครอินทร์กับถนนบางกรวย-ไทรน้อย ซอย 17 เป็นต้น
"การวางผังเมืองต้องมอง 20 ปี หากปรับเปลี่ยนต้องเปลี่ยนทั้งผืนสอดคล้องกัน ที่สำคัญต้องเป็นไปในทิศทางเดียวกับผังเมืองจังหวัดอยู่ติดกันทั้ง กทม. ปทุมธานี นครปฐม สำหรับร่างนี้ยังไม่สิ้นสุด อยู่ขั้นรับฟังข้อเสนอแนะผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย และคณะกรรมการผังเมืองพิจารณาด้วย"
สาระในผังเมืองรวมนนทบุรีฉบับใหม่ นอกจากปรับสีผังใหม่ในบางพื้นที่ ยังให้มาตรการเพิ่ม FAR ด้วยเพื่อเป็นโบนัสพิเศษสำหรับเจ้าของที่ดินและผู้ประกอบการ ใน 3 กรณี คือ 1.จัดให้มีพื้นที่โล่งเพื่อประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะในแปลงที่ดินที่ขออนุญาต ให้ FAR เพิ่มอีกไม่เกิน 2 เท่า
2. จัดให้มีที่จอดรถสำหรับคนทั่วไปและช่องจอดสำหรับผู้พิการและสูงอายุ ใน 9 สถานี ได้แก่ ตลาดบางใหญ่ บางพลู บางรักใหญ่ ไทรม้า สะพานพระนั่งเกล้า บางกระสอ ศูนย์ราชการนนทบุรี กระทรวงสาธารณสุข และแยกติวานนท์ จะได้ FAR เพิ่ม 20% มีพื้นที่อาคารรวมที่เพิ่มขึ้นต้องไม่เกิน 30 ตร.ม.ต่อที่จอดรถเพิ่มขึ้น 1 คัน
3.หากถอยร่นแนวอาคาร พร้อมรั้ว กำแพง และสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นห่างจากเขตทาง 2 ฟากถนน 6 สาย คือ ถนนแจ้งวัฒนะ รัตนาธิเบศร์ นครอินทร์ ราชพฤกษ์ ชัยพฤกษ์ เลี่ยงเมืองปากเกร็ดและเลี่ยงเมืองนนทบุรี-สนามบินน้ำ ในระยะมากกว่า 15 เมตร และจัดให้มีพื้นที่โล่งเพื่อประโยชน์สาธารณะ ให้มี FAR เพิ่มขึ้นไม่เกิน 2 เท่าของพื้นที่โล่ง