บทสัมภาษณ์พิเศษ โดย ประชาชาติธุรกิจ
18 มิถุนายน 2559
เมื่อ 10 มิ.ย.ที่ผ่านมา "พิเชษฐ ศุภกิจจานุสันติ์" กรรมการบริหาร และ 1 ใน 3 ผู้ก่อตั้ง บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ รับเชิญบรรยายหัวข้อเคล็ดลับการ Speed up งานก่อสร้างแบบเจ้าของ LPN ให้กับคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ ม.ศรีปทุม งานนี้ "ประชาชาติธุรกิจ" ตามไปสัมภาษณ์พิเศษถึงสถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน โดยเฉพาะกระแสร้อนแรงที่รัฐบาล คสช. กำลังผลักดันให้มีการบังคับใช้กฎหมายใหม่ว่าด้วยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
- สปีดก่อสร้างสำคัญยังไง
ธุรกิจอสังหาฯการบริหารต้นทุนสำคัญที่สุด สปีดของการก่อสร้างก็เป็นส่วนหนึ่งในการบริหารต้นทุน เราสร้างคอนโดมิเนียมแล้ว 300 อาคาร 5.5 ล้าน ตร.ม. กลยุทธ์หลังจากส่งมอบตึกแล้วมีการดูแลชุมชน 120,000 ยูนิต เกือบ 2 แสนคน อัตราเพิ่มเฉลี่ย 1 หมื่นยูนิตทุกปี งานบริการหลังการขายคือนิติบุคคลอาคารชุด ทำให้บริษัทเติบโตอย่างยั่งยืน ภายใต้คอนเซ็ปต์ชุมชนน่าอยู่
หลังจากวิกฤตต้มยำกุ้ง บริษัทบอกว่าเป็นผู้นำซิตี้คอนโด เดิมห้องชุด 1 ห้องนอน ไซซ์ 40 ตร.ม. รีดีไซน์ตั้งแต่ไซซ์ 32, 28, 26 ตร.ม. จนปัจจุบันห้องเล็กสุดอยู่ที่ 21.5 ตร.ม. เมื่อสิบกว่าปีที่แล้วเปิดขาย 8 โมงเช้า คนมาเข้าแถวรอล่วงหน้าตั้งแต่ 2 ทุ่ม มี 2-3 พันห้องหมดในครึ่งชั่วโมง ทำให้สำเร็จได้ยังไง นี่คือโจทย์ ปัจจุบันเปลี่ยนไปแล้ว มีคู่แข่งมาเปิดตลาดเดียวกันเยอะมาก ทุกวันนี้ขายหมดวันเดียวได้ 100 กว่าห้อง จะทำหมดวันเดียว 1,000 กว่าห้องไม่มีอีกแล้ว
ในวงการออกแบบมีคำถามมากมาย LPN ทำห้องชุด 25 ตร.ม. แยกฟังก์ชั่นห้องครัวออกมา ทำได้ยังไง ผมเก่งด้านคอสต์ (ยิ้ม) แม้ค่าก่อสร้างปรับขึ้น ราคาที่ดินขึ้นก็ยังขายคอนโดฯ 1 ล้านบวกลบ ผมเชื่อว่าอีก 10 ปีหน้า คอนโดฯราคาต่ำ 1.5 ล้านไม่ต้องหาเลย เพราะต้นทุนแพงขึ้นหมด
LPN พยายามทำยังไงให้พื้นที่ (ห้องชุด) เล็กน้อยที่สุด ขณะที่ตัวอาคาร ดีไซน์ข้างนอกเราเรียบ ๆ มีแต่สีที่เป็นสัญลักษณ์ นี่คือการคุมคอสต์ เราจะไม่ใส่อะไรเลยแม้แต่กระเบื้องที่ระเบียง ทำพื้นขัดมันในพื้นที่ส่วนกลางทั้งหมด ดูแลทำความสะอาดง่ายต้นทุนต่ำ มีวิธีออกแบบให้พื้นขัดมันสวยได้
ต้นทุนสำคัญตัวหนึ่ง คือ ดอกเบี้ยกับความเสี่ยง เพราะฉะนั้น โอนเร็วได้ 1 เดือนความเสี่ยงก็ต่ำลง เพราะไม่รู้ว่าอนาคตช่วงสั้น ๆ จะเกิดอะไรขึ้น ถ้าทำเสร็จตามกำหนดเดิม นาทีนี้ปลาเร็วกินปลาช้า อะไรที่เร็วกว่าได้เปรียบก่อน
- คอนโดฯ สร้างพรีแคสต์ทั้งตึก
ในแง่ต้นทุน ระบบก่อสร้างสำเร็จรูป หรือพรีแคสต์ กับก่ออิฐฉาบปูน หรือคอนเวนชั่นนอล เทียบกันคอนเวนชั่นนอลถูกกว่า แต่เรามองเชิงคุณค่าด้วย LPN ทำเซมิพรีแฟบงานก่อสร้างภายนอกใช้สำเร็จรูป ภายในไม่เคยใช้พรีแคสต์เพราะต้องการสร้างงานให้อุตสาหกรรมขนาดเล็กที่ผลิตอิฐมอญปีละนับล้าน ๆ ก้อน อย่างน้อยซัพพลายเออร์เอสเอ็มอีที่เราใช้อยู่เขาก็มีงานทำ เคยทำ 10 ตึก สูงตึกละ 8 ชั้น เสร็จใน 6 เดือน
การบริหารคุณค่างานก่อสร้างของ LPN เรามี 10 กระบวนการทำงาน ทำเป็นอินเฮาส์หมด เช่น บริษัทออกแบบ ผู้รับเหมา เราฟิกซ์งานจนทำให้เราคนเดียว เราสามารถใช้คอนเซ็ปต์ LPN ไปที่เอาต์ซอร์ซได้หมด พัฒนาเป็นทีม LPN บริษัทมีพนักงาน 1 พันคน แต่จริง ๆ เรามี 3 พันคน เพราะเอาต์ซอร์ซก็เป็นคนของเราหมดเลย โบนัส 8 เดือนทุกคนได้เท่ากันหมด
อย่าลืมว่าบริษัทอสังหาฯขายกระดาษ การขายก่อนสร้างมีความเสี่ยง ระบบ BIM (Building Information Modeling) ทำมา 3 ปีแล้ว กินแบ่งไม่กินรวบ หมายความว่าแต่เดิม BIM ต่างคนต่างทำ แต่ของ LPN ไม่ใช่ ซัพพลายเออร์ คอนแทรกเตอร์ 15 บริษัทมาเรียนรู้ด้วยกัน ทำให้ประสิทธิภาพสุดยอด พอเริ่มต้นโครงการปั๊บ ทุกคนรู้หมด การบริหารต้นทุนก่อสร้างต้องใช้ BIM ถ้าไม่มีก็อย่าทำอสังหาฯเลย
ปัจจุบันครึ่งหนึ่งของวงการอสังหาฯแยกรับเหมา เกิดอะไรขึ้น จุดตั้งต้นอยู่ที่การออกแบบ ดีไซน์ยังไงต้องทำให้สร้างได้เร็ว เพราะถ้าออกแบบซับซ้อนสร้างยาก ต้นทุนก็สูงกว่าแบบเรียบ เคล็ดลับคือบริษัทอสังหาฯจำเป็นต้องมีเน็ตเวิร์กด้านการก่อสร้าง ซึ่งไซต์งานก่อสร้างมีกระบวนการเยอะแยะ ถ้าไม่ประสานงานจะไม่เสร็จเร็ว
- ศก.ไม่ดีกระทบตลาดล่าง
เศรษฐกิจฝืดกระทบทุกบริษัท ตลาดล่างไม่ดี ทุกคนหนีไปทำตลาดบน LPN มีผลกระทบแต่ไม่ 100% งานยังมีอยู่ แต่กลุ่มไหน ฐานลูกค้าหลักเป็นกลุ่มมีหนี้ครัวเรือนสูง สิ่งที่ปรับเปลี่ยน เดิมเราทำโครงการใหญ่ ๆ โครงการเล็ก ๆ ตอนนี้ปรับกลยุทธ์ซื้อที่แปลงละ 10 ไร่ แน่นอนว่าสภาพการแข่งขันย่อมกระทบอสังหาฯรายกลาง-เล็ก ท่านอย่าทำเลยตอนนี้แบงก์ก็บีบ วงจรธุรกิจมีขึ้นลงไม่ใช่ลงตลอด อุปทานหมดสักพักก็ขึ้นเอง ตอนทำโครงการลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต คลอง 1 ผมเคยฝันจะทำชุมชนน่าอยู่ 1 หมื่นกว่าห้อง การขายไม่ใช่ปัญหา แต่ปัญหาอยู่ที่รีเจ็กต์เรต แบงก์ปฏิเสธเงินกู้ถึง 50%
- ผลกระทบภาษีที่ดินฯ
ตอนนี้เป็นตัวร่างกฎหมาย เชื่อว่ายังต้องปรับปรุงอีก นโยบายของ LPN สนับสนุนให้คนซื้อเป็นบ้านหลังแรก แต่ฐานลูกค้าปัจจุบันก็มีนักลงทุน 20% ก็ต้องให้ความสำคัญเพราะเป็นลูกค้าเราเหมือนกัน แต่แน่นอนคือเขาได้มากกว่าเสีย คนที่กระทบคือมีบ้านราคาเกิน 50 ล้านบาท เท่าที่ทราบอัตราไม่สูงมาก ก็ต้องแนะนำว่าจ่ายภาษีไปเถอะครับ