Cr. ทีมเศรษฐกิจ เดลินิวส์ 30 มีนาคม 2559
ในปี 59 ไม่ใช่ปีที่ดีนักสำหรับประชาชนชาวบ้านที่อยากจะขอเงินกู้จากสถาบันการเงินไปจับจ่ายใช้สอยหรือซื้อหาที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองเพราะธนาคารพาณิชย์หลายแห่งส่งสัญญาณชัดเจนแล้วว่าให้เป็น "ปีแห่งการตั้งการ์ดสวมหมวกกันน็อก” ระมัดระวังการปล่อยกู้ให้ลูกค้ารายย่อยเป็นพิเศษหลังจากเห็นตัวเลขหนี้ภาคครัวเรือนพุ่งสูงจนอยู่ในขีดอันตรายแถมยังมีความเสี่ยงจากปัญหาเศรษฐกิจและหนี้เสียตามมาอีก
หนี้ครัวเรือน-ศก. กดดัน
ข้อมูลระดับหนี้ครัวเรือนคนไทยต้องบอกว่าน่าเป็นห่วงจริง ๆ ล่าสุดเมื่อสิ้นปี 58 อยู่ระดับ 82% ของจีดีพีขยับตัวขึ้น 5.4% จากเมื่อปี 57 และที่สำคัญระดับหนี้ครัวเรือนยังอยู่ภาวะขาขึ้นต่อเนื่องเพราะจากไตรมาสสามมี 81% ก็ขึ้นมา 82% และคาดกันต่อว่าในปี 59 ระดับหนี้ครัวเรือนอาจพุ่งไปแตะ 84% ทีเดียวโดยมองว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออุปโภคบริโภคจากการกู้ในกลุ่มธนาคารพาณิชย์และสถาบันการเงินเฉพาะกิจจะเป็นแรงกระตุ้นสำคัญที่ถีบให้หนี้ครัวเรือนสูงขึ้น
โดยเฉพาะในกลุ่มประชาชนรายได้ปานกลางถึงล่างคือ กลุ่มลูกจ้าง มนุษย์เงินเดือนหรือคนทำมาค้าขาย ที่มีรายได้ 15,000-50,000 บาทต่อเดือน มีโอกาสเกิดหนี้เสียและมีความเสี่ยงมากกว่ากลุ่มอื่นเพราะมีภาระผ่อนชำระสูงอยู่แล้ว อีกทั้งด้วยสภาพเศรษฐกิจฝืดเคืองราคาสินค้าเกษตรตกต่ำ การส่งออกติดลบ เงินเดือนไม่ปรับขึ้น ค่าล่วงเวลา (โอที) ถูกตัดก็ยิ่งซ้ำเติมให้ลูกค้ากลุ่มนี้ไม่มีรายได้เพิ่มและอาจสะเทือนถึงความสามารถในการผ่อนชำระได้จนสถาบันการเงินต้องเข้มงวดปล่อยกู้สินเชื่อบ้านลูกค้ากลุ่มนี้ตามมาโดยเฉพาะบ้าน คอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท รวมถึงที่อยู่อาศัยมือสองซึ่งมีความเสี่ยงสูงจนถูกปฏิเสธคำขอกู้เกิน 50% ทีเดียวต่างกับลูกค้ากลุ่มรายได้สูงที่ซื้อบ้านโครงการใหม่หลัก 3 ล้านบาท ขึ้นไปยังกู้ผ่านได้ปกติ
แบงก์ผวา เสี่ยงสูง
นอกจากนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 59 ก็ยังพบสัญญาณชะลอตัวต่อเนื่องจาก 2 ปีที่ผ่านมา โดยการลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ ในกรุงเทพฯและปริมณฑลมีจำนวนลดลงจนอาจติดลบ 1.9% เช่นเดียวกับอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัดยังคงชะลอตัวหลังได้รับผล กระทบจากสินค้าเกษตรราคาตกต่ำและที่สำคัญตัวเลข ณ สิ้นปีที่ผ่านมาสต๊อกที่อยู่อาศัยใหม่ที่ขายไม่ออกก็เพิ่มขึ้น 2.2% มาอยู่ที่ 171,000 หน่วย ไม่นับรวมปี 59 ที่อาจมีสต๊อกบ้านและคอนโดฯ เข้ามาอีกหลังจากยอดขายล่วงหน้าพลาดเป้าหมายไปเยอะ
ขณะที่ตลาดบ้านมือสองต้องยอมรับว่าที่ผ่านมาธนาคารพาณิชย์ไม่นิยมปล่อยกู้บ้านมือสองเป็นทุนเดิมอยู่แล้วเพราะการปล่อยกู้บ้านเก่าเสี่ยงสูงกว่าบ้านใหม่ บ้านเก่าจะมีค่าเสื่อมและตีราคาประเมินได้ยากกว่า เช่น การตรวจดูโครงสร้างที่ทำได้ยากหากมีการตกแต่งใหม่รวมถึงบริษัทประเมินราคายังมีมาตรฐานแตกต่างบางรายประเมินบ้านไว้สูงจนทำให้วงเงินสินเชื่อสูงกว่าราคาบ้านที่แท้จริงทำให้สัดส่วนปล่อยกู้บ้านมือสองมีสัดส่วนแค่ 10-20% เมื่อเทียบกับบ้านใหม่เท่านั้น
“กลุ่มที่อยู่อาศัยที่ธนาคารพาณิชย์จับตาเป็นพิเศษคือกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท และบ้านมือสองเพราะลูกค้ากลุ่มนี้มีปัญหากำลังซื้อเพราะได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจชะลอตัวต่างจากที่อยู่อาศัยระดับบน 10 ล้านบาท ขึ้นไปที่ปีที่แล้วเติบโตได้ดีถึง 85% เนื่องจากลูกค้ารายได้สูงยังไม่ได้รับผลกระทบวัดได้จากยอดหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) ของลูกค้าบ้านเก่าฟ้องชัดว่าสูงกว่าบ้านใหม่ชัดเจน”
ชาวบ้านกู้ไม่ผ่านเพียบ
เรื่องนี้ “อลงกต บุญมาสุข” เลขาธิการสมาคมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและผู้อำนวยการฝ่ายบริหารผลิตภัณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อธุรกิจขนาดย่อมธนาคารกสิกรไทย มองว่า ภาพรวมตลาดการปล่อยกู้ที่อยู่อาศัยในปีนี้ทุกธนาคารพาณิชย์จะเพิ่มความเข้มงวดเพิ่มขึ้นเนื่องจากผลกระทบจากภาวะหนี้ครัวเรือนยังมีสูงเอ็นพีแอล รวมถึงปัญหาเศรษฐกิจจะทำให้ธนาคารปล่อยกู้อย่างระมัดระวังโดยเน้นคุณภาพมากกว่าปริมาณ
“ในส่วนของกสิกรไทยเองจะเน้นลูกค้าโครงการบ้านใหม่เป็นหลักเพราะกลุ่มนี้มีศักยภาพและถูกคัดกรองคุณภาพจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มาระดับหนึ่งแล้วขณะที่ตัวที่อยู่อาศัยมีคุณภาพและราคาประเมินชัดเจนต่างจากบ้านมือสองและบ้านราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ที่จะให้มีความเสี่ยงเยอะกว่าซึ่งที่ผ่านมามีลูกค้าบ้านมือสองกู้ไม่ผ่านเกินครึ่งแถมลูกค้าบ้านเก่ายังมีเอ็นพีแอลสูงกว่าบ้านใหม่ด้วย”
เช่นเดียวกับบิ๊กบอสใหญ่ ธนาคารใบโพธิ์ “ญนน์ โภคทรัพย์” กรรมการผู้จัดการใหญ่ธนาคารไทยพาณิชย์ ยอมรับว่าแม้ภาพรวมการปล่อยสินเชื่อบ้านและรถยนต์ในช่วง 2 เดือนแรกยังเป็นไปตามเป้าหมายที่ระดับ 5-7% แต่ลูกค้ากลุ่มบ้านระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทมีลูกค้าที่มาขอสินเชื่อแล้วไม่ผ่านการอนุมัติจำนวนมากเนื่องจากติดปัญหาของหนี้ครัวเรือนที่ยังสูงกว่า 80% ของจีดีพี แต่สำหรับบ้านราคาเกิน 3 ล้านบาท ยังผ่านการอนุมัติสินเชื่อเป็นไปตามปกติ
ดังนั้น...ปีนี้ประชาชน ชาวบ้านหาเช้ากินค่ำที่อยากมีโอกาสเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยของตัวเอง อาจต้องลำบากเพราะหลายปัญหาต่างถาโถม จนทำให้บรรดาแบงก์พาณิชย์ไม่กล้าปล่อยกู้แม้ภาครัฐได้พยายามจัดโปรโมชั่นให้สถาบันการเงินของรัฐ ช่วยปล่อยสินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษ ให้คนมีรายได้น้อยเข้าถึงแหล่งเงินกู้ได้มากขึ้น รวมทั้งยังช่วยระบายสต๊อกบ้านเก่าแล้วก็ตาม
แต่...สุดท้ายสารพัดวิธีเหล่านี้ ยังไม่ได้ตอบโจทย์ให้คนเข้าถึงบ้านง่ายขึ้นเพราะดอกเบี้ยถูกเป็นคนละเรื่องกับการกู้ผ่านไม่ผ่านหากเงื่อนไขการพิจารณาสินเชื่อยังถูกวางกฎเหล็กไว้เหมือนเดิม หากเป็นเช่นนี้ขอกู้เท่าใด ก็ยังคงติดบล็อก ติดเน็ตกู้ไม่ผ่านกันเสียที!!
คำแนะนำก่อนกู้
อย่างไรก็ตามคำแนะนำจากบรรดานายแบงก์ต่างบอกว่าลูกค้ารายย่อยจะกู้ยากขึ้นแต่ก็ยังมีโอกาสกู้ผ่านอยู่เช่นกันเพียงแต่ผู้กู้ต้องเตรียมความพร้อมให้ดีซึ่งธนาคารจะพิจารณาใน 3 ด้านประกอบกันคือ
1.การดูความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ มีรายได้เพียงพอต่อวงเงินที่กู้ไหม มีหลักฐานยืนยันชัดเจนหรือไม่และมีภาระหนี้มากน้อยอย่างไร
2.วินัยทางการเงินถ้ามีประวัติการผ่อนชำระดีไม่เคยมีประวัติผิดนัดชำระมาก่อนก็จะช่วยให้ธนาคารไว้ใจมากขึ้น
3.การเลือกบ้านที่มีคุณภาพโดยเฉพาะบ้าน คอนโดฯมือสองถ้าสภาพไม่ทรุดโทรม ทำเลดีก็จะช่วยให้กู้ผ่านง่ายและได้รับวงเงินสูงขึ้น
แต่หากให้เห็นภาพได้ง่ายยกตัวอย่างเช่น หากขอกู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคา 1 ล้านบาท กู้ระยะ 20 ปี ผู้กู้จะต้องมีรายได้ 20,000 บาท และมีภาระผ่อนชำระ 7,500 บาทต่อเดือน แต่หากมีหนี้อื่นต้องรวมกันไม่เกิน 40% ของรายได้รวม เช่นกรณีนี้ผู้กู้จะมีหนี้จากการผ่อนอื่นได้ไม่เกินอีก 500 บาท หากมีเกินอยู่ เช่น ผ่อนรถจักรยานยนต์ 3,000 บาท มีผลต่อการกู้ได้น้อยลงไม่ถึง 1 ล้านบาท และผ่อนได้ไม่เกิน 5,000 บาทเท่านั้น ดังนั้นจึงขอแนะนำให้พยายามเร่งเคลียร์หนี้สินระยะสั้น เช่น โทรศัพท์ เครื่องใช้ไฟฟ้าให้หมดก่อน เพื่อให้ได้รับวงเงินกู้สูงสุดตลอดจนศึกษาเงื่อนไขการขอกู้ให้ดี เช่น บ้านมือสองจะปล่อยกู้ได้เพียง 90% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย
สรุปปัญหาการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปีนี้เห็นว่าลูกค้ากลุ่มชาวบ้านมาจากปัญหาใหญ่ ๆ 2 สาเหตุ คือ ความเสี่ยงและความสามารถการผ่อนชำระจากตัวผู้กู้เองและอีกด้านคือ ปัญหาจากตัวบ้านที่ภาพรวมตลาดบ้านยังชะลอตัว สต๊อกค้างเยอะจึงเป็นงานหนักที่ผู้กู้ต้องเตรียมพร้อมรับมือให้ดีไม่เช่นนั้นอาจถูกปฏิเสธกลับมาได้