ข่าวราคาที่ดินในเมืองสถิติสูงสุด ตารางวาละ 1.9 ล้านบาท สูงสุดเป็นสถิติอีกแล้ว ??? หลายคนคงมีคำถามว่าราคาแพงขนาดนี้เอาไปพัฒนาเป็นอะไรได้บ้าง แล้วต่อไปราคายังจะเพิ่มไปถึงตารางวาละเท่าใด นับจากปี 2548 ก่อนยุคคอนโดฯ ครองเมือง ราคาที่ดินในใจกลางเมืองตารางวาละ 500,000 บาทเท่านั้น ผ่านมาเกือบ 10 ปีเพิ่มสูงขึ้นเกือบ 4 เท่าแล้ว อีก 10 ปีข้างหน้าจะเป็นตารางวาละ 3.5-4 ล้านบาทหรือไม่
สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์กับราคาที่ดิน
ที่ดินตารางวาละ 1.9-2 ล้านบาท จึงต้องพิจารณาว่าที่ดินจะเอาไปพัฒนาเป็นอสังหาฯ ประเภทใด ราคาขายเท่าใด ขายได้หรือไม่ เช่น กรณีพัฒนาเป็นคอนโดฯ แล้วต้องขายถึงตารางวาละ 249,600 บาท คอนโดฯ ขนาด 30 ตารางเมตร ต้องขายถึง 7.488 ล้านบาท อาจไม่ใช่ตลาดส่วนใหญ่ของคนไทย (กำลังซื้อตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับคนไทยส่วนใหญ่ 70% ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เนื่องจากผู้ซื้อส่วนใหญ่มีรายได้ไม่เกิน 50,000 บาทต่อเดือน) การประมาณการราคาขายหรือค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบต่างๆ จากต้นทุนที่ดิน ตารางวาละ 2 ล้านบาท แสดงตามตารางที่ 1
ศักยภาพการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใจกลางเมือง และการไปต่อของราคาที่ดินการพัฒนาคอนโดฯ ขายตารางเมตรละ 250,000 บาท คงต้องเป็นคอนโดฯ ระดับพรีเมียม กลุ่มเป้าหมายระดับ high-end ทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ โดยหากเทียบกับราคาขายในภูมิภาคนับว่ายังต่ำกว่าชาวบ้านอยู่พอสมควร ไม่ต้องเทียบกับในฮ่องกง สิงคโปร์ เอาแค่ในเวียดนามคอนโดฯ บ้านเราก็ยังต่ำกว่า โอกาสการซื้อคอนโดฯ พรีเมียมในบ้านเราสำหรับชาวต่างชาติย่อมมีสูง แต่ทั้งนี้คอนโดฯ ระดับนี้คงมีจำนวนน้อยอาจแค่หลักไม่กี่พันหน่วย เทียบกับคอนโดฯ ตลาดคนไทยที่ปีหนึ่งเกิน 50,000-70,000 หน่วย ประกอบกับที่ดินในเมืองหาซื้อได้ยาก ราคาสูง เหลือน้อยแปลงแล้ว แม้อุปทานจะมีน้อยแต่อุปสงค์ก็จะน้อยลงมาก เทียบกับที่ผ่านมาที่อุปทานที่ดินมีน้อย อุปสงค์ความต้องการที่ดินมีมากทำให้ราคาที่ดินขึ้นพรวดพราดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา แต่ในวันหน้าแม้ว่าราคาที่ดินจะมีโอกาสเพิ่มขึ้น แต่อัตราการเพิ่มอาจไม่ได้สูงเช่นที่ผ่านมา เพราะราคาสูงพัฒนาแล้วไม่คุ้มดังกล่าว
อ่านต่อได้ที่ https://www.thansettakij.com/2015/08/20/7950
หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 35 ฉบับที่ 3080 วันที่ 20 – 22 สิงหาคม พ.ศ. 2558