Cr. ฐานเศรษฐกิจออนไลน์ 27 ธันวาคม 2558
บริษัทที่ปรึกษาอสังหาฯ ฉายภาพรวมตลาดอสังหาฯปี 58 ซีบีอาร์อี ชี้ตลาดมีอัตราการเติบโตอย่างช้าๆ จัดอันดับ ออฟฟิต/รีเทล ขึ้นชั้นดาวเด่น เหตุซัพพลายน้อย แต่ความต้องการล้น เจแอลแอล เผยตลาดค้าที่ดินคึกคัก นักพัฒนาเล็งหาซื้อที่ ด้าน คอลลิเออร์ เปิดพื้นที่ทำเลเด่นที่โครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากที่สุด จนถึงทำเลด้อยขายอืด
นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด หรือ ซีบีอาร์อี เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2558 ว่า เป็นปีที่อสังหาฯมีอัตราการเติบโตอย่างช้าๆ สืบเนื่องมาจากผลพวงทางเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัวและความไม่เชื่อมั่นของผู้บริโภค ทั้งนี้เมื่อแยกพิจารณาในแต่ละประเภทอสังหาฯ พบว่า ตลาดที่มีอัตราการเติบโตได้แก่ ตลาดอาคารสำนักงานและตลาดรีเทล
โดยตลาดอาคารสำนักงานในปี 2558 มีอัตราการเติบโตสวนทางกับตลาดที่อยู่อาศัย เหตุจากสินค้าในตลาดมีน้อย จากผลการวิจัยของซีบีอาร์อี พบว่า พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ในปัจจุบันมีทั้งหมด 8.4 ล้านตร.ม. มีพื้นที่ใหม่เพิ่มขึ้นเพียง 2.1% ต่อปี ขณะที่การใช้พื้นที่สำนักงานโดยรวมในตลาดยังคงเป็นไปในทิศทางบวก ส่งผลให้อัตราพื้นที่ว่างทั้งตลาดอยู่ในระดับที่ต่ำมาก คือ เพียง 9.7% เท่านั้น ประกอบกับเริ่มมองเห็นเทรนด์การเติบโตของอาคารสำนักงานในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา
“หากนับจากปี 2557-2560 คาดว่าจะมีสินค้าเข้าสู่ตลาดน้อยกว่า 2 แสนตร.ม.ต่อปี ขณะที่ความต้องการใช้พื้นที่อยู่ที่กว่า 2 แสนตร.ม. ส่งผลให้เกิดปรากฏการณ์การทำสัญญาเช่าก่อนตึกสร้างเสร็จ (Pre-Lease) ขึ้น เช่น อาคาร เอฟวายไอ เซ็นเตอร์ (FYI Center) ที่พัฒนาโดย บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือโกลเด้นแลนด์ ที่มียอด Pre-lease กว่า 50% หรือ 2.4 หมื่นตร.ม.ก่อนตึกก่อสร้างแล้วเสร็จ 6 เดือน” นางสาวอลิวัสสา กล่าว
ส่วนของ ตลาดรีเทล ก็เป็นอีกตลาดที่มีอัตราการเติบโต พบว่ามีความต้องการเปิดร้านจำนวนมาก แต่จำนวนพื้นที่ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2557 อยู่ที่ประมาณ 4 แสนตร.ม. คาดว่าในปี 2558 จะเพิ่มขึ้นอยู่ที่ประมาณ 5.6 แสนตร.ม. และเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในปี 2559 ที่คาดว่าจะมีพื้นที่รีเทลก่อสร้างแล้วเสร็จเข้าสู่ตลาดอีกประมาณ 3 แสนตร.ม. และเพิ่มขึ้นเป็น 5 แสนตร.ม.ในปี 2560 ขณะที่อัตราการปล่อยเช่าอยู่ที่ประมาณ 90%
สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมระดับบน คาดการณ์ว่าทั้งปีจะมีโครงการคอนโดฯไฮเอนด์ย่านกลางเมืองเปิดขายใหม่ทั้งสิ้น 7.5 พันหน่วย จาก 28 โครงการ แบ่งเป็นโครงการซูเปอร์ลักชัวร์รี 9% ลักชัวร์รี 8% ไฮเอนด์ 61% ที่เหลือเป็นตลาดกลาง-ล่าง โดยมียอดขายกลุ่มไฮเอนด์เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 70% ระดับราคาขายอยู่ที่ประมาณ 1.5-3.5 แสนบาทต่อตร.ม.จำนวนใกล้เคียงกับปี 2557 ขณะที่ย่านมิดทาวน์จะมีคอนโดฯ เปิดขายใหม่ 75 โครงการ จำนวน 4 หมื่นหน่วย ระดับราคาขายอยู่ที่ประมาณ 6 หมื่น-1.6 แสนบาทต่อตร.ม.โดยกลุ่มผู้ซื้อเป็นผู้อยู่อาศัยจริง จากเดิมในปี 2552-2553 ตลาดนี้จะเป็นกลุ่มนักลงทุนกว่า 50% ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองเพียง 30 % แต่ความเปลี่ยนแปลงในปัจจุบัน ทำให้ความนิยมคอนโดฯ เพิ่มมากขึ้น ดังนั้นกลุ่มที่เป็นนักลงทุนจึงเปลี่ยนมาเป็นผู้อยู่อาศัยจริง
สอดคล้องกับ นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือเจแอลแอล ที่กล่าวว่า ตลาดอาคารสำนักงานและตลาดรีเทลมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ขณะที่อัตราค่าเช่าก็ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นเช่นกัน โดยอัตราค่าเช่าของอาคารสำนักงานในย่านกลางเมืองกรุงเทพฯราคาเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นจากกว่า 600 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือนเป็นกว่า 700 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน
นอกจากนี้ ตลาดค้าที่ดิน ยังเป็นตลาดที่มีอัตราการเติบโตไม่แพ้กัน คือ มีนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มองหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการเพิ่มมากขึ้น แต่ยังไม่ตัดสินใจซื้อทันที เนื่องจากรอดูสภาวะเศรษฐกิจและปัจจัยเสริมอื่นๆ ที่จะมาช่วยขับเคลื่อนที่ดินในบริเวณนั้นให้มีศักยภาพเพิ่มมากขึ้น เช่น การลงทุนของภาครัฐ
ด้าน นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2558 ที่ผ่านมาอยู่ในภาวะซบเซาอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะตลาดคอนโดฯในกรุงเทพฯที่ลดความร้อนแรงลง สังเกตได้จากจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ที่มีจำนวนลดลงจากปี 2557 ประมาณ 20% เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจของประเทศไม่ดี จึงมีผลโดยตรงต่อความเชื่อมั่นต่อรายได้ในระยะยาว คนจำนวนไม่น้อยจึงเลือกที่จะชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยที่เป็นการสร้างหนี้สิน หรือภาระผูกพันระยะยาวออกไปก่อน ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายตัดสินใจชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ ออกไปก่อนหลังจากประเมินภาวะตลาด และติดตามยอดขายโครงการของตนเองที่เปิดขายก่อนหน้านี้
ส่วนของอัตราการขายของโครงการนั้น บางทำเลขายค่อนข้างช้า เพราะมีสินค้าในพื้นที่ค่อนข้างมาก แต่ทำเลที่มีอัตราการขายของโครงการที่เปิดขายใหม่สูงที่สุดคือ พื้นที่กรุงเทพฯชั้นในรอบๆ สวนลุมพินี สุขุมวิทตอนต้น และสีลมที่มีอัตราการขายสูงถึง 85% ในขณะที่ทำเลอื่นๆ อยู่ที่ประมาณ 50 -60% เท่านั้น ทำเลที่มีอาจจะเรียกได้ว่าเป็นทำเลด้อยหรือทำเลที่มีอัตราการขายไม่มากคือ ทำเลสุขุมวิทตอนปลายช่วงเลยสี่แยกบางนาไปแล้ว เพราะว่าในอดีตมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมาก และโครงการใหม่ ที่เปิดขายในช่วง 1 – 2 ปีนี้มีราคาขายสูงกว่าโครงการที่สร้างเสร็จหรือว่ากำลังจะสร้างเสร็จ ทำให้โครงการที่เปิดขายใหม่เหล่านี้ขายได้ไม่เป็นไปตามเป้าที่ผู้ประกอบการต้องการ
หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 35 ฉบับที่ 3,116 วันที่ 24 – 26 ธันวาคม พ.ศ. 2558