เทรนด์ซื้อขายโรงแรมในไทยพุ่ง ปีนี้ยอดดีลทะลุสองหมื่นล้าน

Cr.ฐานเศรษฐกิจ 18 พฤษภาคม 2559

ท่องเที่ยวไทยขยายตัวต่อเนื่อง การเมืองนิ่ง เอื้อแนวโน้มการลงทุนซื้อขายโรงแรมในไทยปี2559 พุ่ง โดยเฉพาะสัดส่วนการลงทุนของต่างชาติที่จะขยับมาเป็น 50% “เจแอลแอล”ประเมินมูลค่าดีลภาพรวมซื้อขายน่าจะสูงถึง 1.5-2 หมื่นล้านบาท จากปกติอยู่ที่ราว 1 หมื่นล้านบาท แจง 3 ปัจจัยหลัก ทำให้โรงแรมเสนอขาย ส่วนหนึ่งมาจากขายเพื่อทำกำไร ขณะที่ราคาขายโรงแรมเฉลี่ยของไทย ยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของภูมิภาค ส่งผลให้นักลงทุนสนใจซื้อกิจการในไทยเพิ่มขึ้น

นายไมค์ แบทเชเลอร์ กรรมการผู้จัดการหน่วยธุรกิจบริการการลงทุนด้านโรงแรมภาคพื้นเอเชีย เจแอลแอล(โจนส์ แลง ลาซาลล์) เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ”ว่าจากการประเมินตลาดการลงทุนซื้อ ขายโรงแรมในประเทศไทยในปี 2559 มีแนวโน้มที่ดี ความสนใจซื้อของนักลงทุนมีสูงกว่าความต้องการขาย โดยเฉพาะในช่วงนี้ที่ภาวะการเมืองในประเทศอยู่ในความสงบ ประกอบกับโรงแรมที่เสนอขายในทั่วภูมิภาคนี้มีไม่มาก โดยนักลงทุนที่ซื้อโรงแรมในปีที่ผ่านมา เป็นนักลงทุนภายในประเทศ คือราว 70% ที่เหลืออีก 30% เป็นนักลงทุนต่างชาติ ต่างจากปีก่อน ๆ หน้าที่ประเทศไทยมีปัญหาความผันผวนทางการเมืองสูง ผู้ซื้อ 100% เป็นนักลงทุนไทย แต่สำหรับปีนี้คาดว่าสัดส่วนนักลงทุนต่างชาติอาจเพิ่มขึ้นเป็น 50%

เนื่องจากประเทศไทยมีเสถียรภาพมากขึ้นและภาคธุรกิจโรงแรมมีแนวโน้มดี จึงเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมที่จะเข้ามาลงทุน สำหรับมูลค่าการซื้อขายโรงแรมในไทย โดยทั่วไปจะอยู่ที่ประมาณ หมื่นล้านบาทต่อปี แต่ในปี2557 มูลค่าการซื้อขายอยู่ที่ 1.4 หมื่นล้านบาท อันเป็นผลมาจากการที่ปี 2557 มีการซื้อขายโรงแรมรายการใหญ่เกิด คือโรงแรม ฮิลตัน หัวหิน ซึ่งมีมูลค่าสูง ทำให้ปีนั้นมูลค่าการซื้อขายโรงแรมสูงเป็นพิเศษ

สำหรับในปีนี้ มีโรงแรมมูลค่าสูงอีก 1 แห่งที่ภูเก็ต (เวสท์แซนด์ รีสอร์ทแอนด์วิลล่า ภูเก็ต) ซึ่งเจแอลแอล เป็นตัวแทนในการขายในขณะนี้ และน่าจะเป็นโรงแรมที่มีมูลค่าสูงสุดที่เคยมีการเสนอขายในประเทศไทย ซึ่งหากเจรจาซื้อขายเสร็จสิ้นภายในปีนี้ เชื่อว่าจะผลักให้การลงทุนซื้อขายโรงแรมในไทยในปีนี้ ขยับไปอยู่ประมาณ 1.5-2 หมื่นล้านบาท

อย่างไรก็ดีมีหลายปัจจัยที่ทำให้เจ้าของโรงแรมต้องการขาย อาทิ 1.เป็นบริษัทลงทุนหรือกองทุนที่เคยซื้อโรงแรมไว้นานแล้วและราคาขายปรับขึ้นจากเดิมมาก จึงขายออกเพื่อทำกำไร 2. นักลงทุนที่เคยสร้างหรือซื้อโรงแรมไว้และต้องการขายเพื่อนำเงินไปลงทุนด้านอื่นหรือเพื่อขยายธุรกิจ และ 3. เป็นนักพัฒนาโครงการที่สร้างโรมแรมขึ้นเพื่อขายโดยเฉพาะ โดยสร้างโรงแรมพร้อมจัดตั้งทีมบริหารเข้ามาดำเนินการในช่วง 2-3 ปีแรกเมื่อการดำเนินงานของโรงแรมเข้าที่แล้ว จึงนำออกเสนอขายให้กับนักลงทุน”

นายแบทเชเลอร์ ยังกล่าวต่อว่า ในส่วนของตลาดการลงทุนซื้อขายโรงแรม มีแนวโน้มค่อนข้างดี เนื่องจากราคาโรงแรมที่เสนอขายในไทยยังอยู่ในระดับที่นักลงทุนรับได้ ทั้งนี้ในปีที่ผ่านมา โรงแรมที่มีการซื้อขายในเอเชีย-แปซิฟิก มีราคาซื้อขายเฉลี่ยตกอยู่ที่ราว 2.7 แสนดอลลาร์สหรัฐฯต่อห้องพัก หรือประมาณ 9.45 ล้านบาทต่อห้องพัก แต่ราคาซื้อขายโรงแรมในไทยเฉลี่ยอยู่ที่ราว 1.66 แสนดอลลาร์สหรัฐฯต่อห้องพัก หรือประมาณ 5.81 ล้านบาทต่อห้องพัก ซึ่งนอกจากราคาจะต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของภูมิภาคแล้วยังต่ำกว่าประเทศอื่นๆ ในภูมิภาคอย่างเช่น ฮ่องกง สิงคโปร์ หรือออสเตรเลีย และช่วงที่ผ่านมา นักลงทุนต้องการซื้อโรงแรมในประเทศเหล่านี้มาก ทำให้ราคาขายขยับขึ้นไปมาก แต่ขณะเดียวกันก็ทำให้ผลตอบแทนการลงทุนที่ผู้ซื้อจะได้รับมีอัตราลดลง ดังนั้น จึงมีนักลงทุนหันมาสนใจการลงทุนซื้อโรงแรมในไทยมากขึ้น

เนื่องจากมีราคาถูกกว่า ตลาดโรงแรมของไทยเองก็มีแนวโน้มมีผลประกอบการดี ซึ่งนอกจากจะสามารถให้ผลตอบแทนการลงทุนที่ดีแล้ว ในอนาคตก็มีศักยภาพที่มูลค่าของโรงแรมที่ซื้อไว้ในตอนนี้ปรับเพิ่มสูงขึ้นได้ ขณะที่ในปี 2558 โรงแรมที่มีการซื้อขายทั่วโลกมีมูลค่าราว 8.5หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐฯ หรือประมาณ 2.97 ล้านล้านบาท ซึ่งเป็นมูลค่าสูงสุดในรอบ 10 ปี ส่วนในเอเชียมูลค่าการซื้อขายรวม 6 พันล้านดอลลาร์สหรัฐฯ หรือประมาณ 2.1 แสนล้านบาท

สำหรับความคืบหน้าหลังการประกาศเสนอขาย”เวสท์แซนด์ รีสอร์ทแอนด์วิลล่า” จังหวัดภูเก็ตเป็น รีสอร์ตแห่งเดียวในภูเก็ตที่มีสวนน้ำภายในรีสอร์ต ตั้งอยู่บนที่ดินขนาด 113 ไร่ริมหาดไม้ขาว ซึ่งเจแอลแอล เป็นตัวแทนหลักในการจัดหาผู้ซื้อ และได้เริ่มเสนอขายเมื่อช่วงต้นเดือนเมษายน 2559 พบว่าได้รับความสนใจสูงจากนักลงทุนทั้งต่างชาติโดยเฉพาะจากทุนสิงคโปร์ ฮ่องกง และจีน จากความเป็นไปได้ที่สามารถขอสิทธิพิเศษจาก สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) ซึ่งอนุญาตให้ต่างชาติสามารถครอบครองกรรมสิทธิ์ในอาคารและที่ดินของรีสอร์ต เป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ดึงดูดให้นักลงทุนต่างชาติสนใจพิจารณาซื้อรีสอร์ตแห่งนี้ ในขณะนี้นักลงทุนชาวไทยก็แสดงความสนใจด้วยเช่นกัน เนื่องจากรู้ว่าที่ดินติดหาดฝั่งตะวันตกของภูเก็ตสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่หาได้ยากมากขึ้น

“การขยายตัวของภาคการท่องเที่ยวในภูเก็ต เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ทำให้นักลงทุนสนใจลงทุนซื้อโรงแรม-รีสอร์ตในภูเก็ต การขยายสนามบินภูเก็ต คาดว่าจะมีส่วนสำคัญอย่างมากในการทำให้ภาคการท่องเที่ยวในภูเก็ตคึกคักมากขึ้น ปัจจุบันมีเที่ยวบินตรงมายังภูเก็ตจาก 14 ประเทศและ43 เมืองทั่วโลก รวมถึง 13 เมืองของจีน นอกจากนี้ภาคการท่องเที่ยวของภูเก็ตยังได้รับอานิสงส์จากการเพิ่มขึ้นของนักท่องเที่ยวต่างชาติ โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีน ซึ่งเดินทางเข้าไทยเพิ่มเฉลี่ย 47.7% ต่อปีช่วง 5 ปีที่ผ่านมา และการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย(ททท.)ยังตั้งเป้าจะเพิ่มจำนวนนักท่องเที่ยวในภูเก็ต โดยกำหนดกลุ่มเป้าหมายเป็นนักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้ามาท่องเที่ยวเป็นครั้งแรกจากกลุ่มประเทศยุโรป”

นายแบทเชเลอร์กล่าวถึงภาพรวมโดยทั่วไปในปีที่ผ่านมา ว่า ตลาดโรงแรมในอาเซียนค่อนข้างทรงตัว แต่โรงแรมระดับหรูของกรุงเทพฯ มีผลประกอบการที่ดีโดดเด่นที่สุดในภูมิภาค โดยมีรายได้ต่อห้องพักเฉลี่ยรวมปรับเพิ่มสูงขึ้นประมาณ 30% ตามมาด้วยฮานอยซึ่งเพิ่มสูงขึ้น 8%อีกทั้งในปีที่ผ่านมา ตลาดโรงแรมในกรุงเทพฯ และหัวเมืองท่องเที่ยวหลักๆ มีผลประกอบการที่ดีเกินคาด แม้จะมีโรงแรมและรีสอร์ตสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก แต่นักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้ามาก็มากด้วยเช่นกัน โดยในปีที่ผ่านมา จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เข้ามาในไทยทุบสถิติใหม่ที่เกือบ 30 ล้านคน

ขณะที่ในปีนี้จะมีโรงแรมสร้างเสร็จใหม่เพิ่มขึ้นมากเช่นกัน แต่เชื่อว่าตลาดน่าจะมีดีมานด์เข้ามารองรับได้ ยกตัวอย่างภูเก็ต การขยายสนามบินมีกำหนดจะแล้วเสร็จในช่วงกลางปีนี้ คาดว่าจะช่วยให้ภูเก็ตสามารถรองรับการเข้ามาของนักท่องเที่ยวได้มากขึ้น โดยเฉพาะจากจีน ซึ่งจะส่งผลดีต่อตลาดโรงแรมของภูเก็ต มีความเป็นไปได้ว่าด้วยว่า ดีมานด์น่าจะขยายตัวเร็วกว่าซัพพลาย

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,157 วันที่ 15 – 18 พฤษภาคม พ.ศ. 2559