Cr. ประชาชาติธุรกิจ 8 กรกฎาคม 2559
อสังหาฯป่วน ธอส.ลดเกณฑ์ปล่อยกู้กระทบตลาดกลาง-ล่าง โวยแหลกวงเงินลดฮวบ 25% ชี้ดับฝันคนจนซื้อบ้านประชารัฐ เอ็มดี "ฉัตรชัย" โผล่เคลียร์ การพิจารณาสินเชื่อยึดเงื่อนไขหนี้สินต่อรายได้ 1 ใน 3 เหมือนเดิม เพียงแต่เพิ่มดีกรีเข้มงวดมากขึ้น หวังลดหนี้เสียให้ต่ำกว่า 5.8%
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากการที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) มีนโยบายเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ โดยตั้งเกณฑ์การพิจารณาที่ทำให้แนวโน้มวงเงินสินเชื่อลดลง รวมทั้งไม่นำรายได้พิเศษมาประกอบ เช่น ค่าล่วงเวลา เงินโบนัส ฯลฯ เหลือแต่รายได้ประจำสุทธิ ทางผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ยังไม่ทราบเรื่องนี้ และให้ความเห็นสอดคล้องกันว่าไม่เหมาะสมที่จะเพิ่มความเข้มงวดในสถานการณ์เศรษฐกิจฝืดในปัจจุบัน
คนจนอดซื้อบ้านหลังแรก
รศ.ดร.เกษราธัญลักษณ์ภาคย์กรรมการบริหารบริษัทเสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า นโยบายใหม่ของ ธอส.ส่งผลกระทบทำให้ผู้มีรายได้น้อยซื้อบ้านหลังแรกได้ลำบากมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ซึ่งรัฐบาลต้องการส่งเสริมให้ผู้มีรายได้น้อยมีบ้านเป็นของตนเอง จึงได้จัดทำโครงการบ้านประชารัฐ สาระสำคัญราคาอสังหาฯไม่เกิน 1.5 ล้านบาท บริษัทเอกชนเจ้าของโครงการควักส่วนลด-ของแถมให้อีก 5% ของราคาบ้าน โดยรัฐบาลตั้งวงเงินสินเชื่อปล่อยกู้บ้านประชารัฐ 40,000 ล้านบาท ผ่านแบงก์รัฐ 2 แห่ง คือ ธอส. กับธนาคารออมสิน
อย่างไรก็ตามช่วงที่ผ่านมา เสนาฯได้รับโควตาสินเชื่อบ้านประชารัฐผ่าน ธอส. วงเงิน 1,000 ล้านบาท แต่การนำส่งลูกค้าให้กับ ธอส. ปรากฏว่าได้รับอนุมัติสินเชื่อเพียงหลัก 100 ล้านบาท ในขณะที่หลักเกณฑ์เดิมมีความเข้มงวดมากอยู่แล้ว ล่าสุดหากปรับลดเกณฑ์การให้สินเชื่อ เช่น ตัวคูณรายได้จาก 20 เท่าเหลือ 15 เท่า ยิ่งเป็นการซ้ำเติมทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อลูกค้าบ้านประชารัฐสูงขึ้นไปอีก
"ในฐานะดีเวลอปเปอร์มีหน้าที่ทำยังไงให้ลูกค้ากู้ได้มากที่สุดเพราะฉะนั้นตอนนี้ต้องหันหน้าไปหาทุกแบงก์พยายามเป็นพันธมิตรกับทุกแบงก์หาสิ่งที่ดีที่สุด ใกล้ชิดที่สุด ที่สำคัญต้องทำพรีแอปพรูฟก่อนทำสัญญาซื้อขาย" รศ.ดร.เกษรากล่าว
ลูกค้าหันซบออมสิน
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการผู้อำนวยการกลุ่มธุรกิจพรีเมี่ยม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) และนายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า ธอส.ถือเป็นธนาคารเฉพาะกิจของรัฐบาล ที่ผ่านมาเป็นกลไกของรัฐในการช่วยเหลือให้ผู้มีรายได้น้อยมีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อซื้อบ้าน แต่ครั้งนี้นโยบายที่ออกมาน่าจะสวนทางกับรัฐบาล
สำหรับบริษัทพฤกษาฯส่งลูกค้าใช้บริการสินเชื่อ ธอส. เฉลี่ยปีละ 1 หมื่นล้านบาท ส่วนใหญ่วงเงินรายละไม่เกิน 2 ล้านบาท ในมุมของเอกชนการปรับตัวรองรับต้องหันไปหาแบงก์อื่น เช่น ธ.ออมสิน ที่มีการปล่อยสินเชื่อตลาดกลาง-ล่าง หรือธนาคารเอกชนที่ยอมปล่อยสินเชื่อต่ำกว่า 2 ล้านบาทมากขึ้น
อสังหาฯวุ่นเช็กข่าว
นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า สภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ กระทรวงการคลังอยากให้ ธอส.มีบทบาทมากขึ้น ถ้าจะเป็นเครื่องมือกระตุ้นเศรษฐกิจ ธอส.ก็ต้องยอมรับความเสี่ยงบ้าง ซึ่งนโยบายปล่อยกู้บ้านประชารัฐอาจทำให้ ธอส.มีความกังวลเรื่องหนี้เสีย จึงหันมาบริหารจัดการพอร์ตสินเชื่อทั่วไปแทน ผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ สินเชื่อ ธอส.มีไม่น้อยกว่า 40% ของภาพรวม เนื่องจากลูกค้าส่วนใหญ่เป็นผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง ถ้าหาก ธอส.มีนโยบายใช้ความเข้มงวดในการปล่อยกู้มากขึ้น ดีเวลอปเปอร์อาจต้องปรับตัวหันไปใช้บริการสินเชื่อธนาคารพาณิชย์แทน แม้จะมีความเข้มงวดในการปล่อยกู้สูงกว่าก็ตาม
นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต ประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ยังไม่ทราบเรื่อง แต่ถ้าหากมีการปรับเกณฑ์ลดวงเงินจริง น่าจะกระทบตลาดอสังหาฯเยอะ เพราะ ธอส.ถือเป็นธนาคารหลัก กรณีการลดตัวคูณรายได้จาก 20 เท่าเหลือ 15 เท่า ถือว่ารุนแรงเพราะวงเงินสินเชื่อหายไปถึง 1 ใน 4 หรือ 25% เช่น วงเงินสินเชื่อ 1 ล้านบาท จะเหลือเพียง 7.5 แสนบาท โอกาสการซื้อบ้านก็น้อยลงทันที
"พอร์ตของเพอร์เฟคที่ส่งให้ ธอส.มีไม่ต่ำกว่า 10% จากเป้าปีนี้ต้องการรับรู้รายได้ 17,500 ล้าน เรื่องนี้ต้องคุยกับผู้บริหาร ธอส.ก่อน ได้แต่หวังว่าคงไม่ได้นำมาปฏิบัติจริง ๆ เพราะส่งผลกระทบสูงมาก" นายวงศกรณ์กล่าว
ธอส.แจงใช้เกณฑ์เดิม
เรื่องเดียวกันนี้ นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธอส. กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า กรณีมีข่าวว่าธนาคารได้มีการปรับเกณฑ์การคำนวณรายได้เพื่อใช้ในการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัย จากเดิมคิดวงเงินกู้จากรายได้ประจำรวมรายได้อื่น ๆ ไม่เกิน 20 เท่า ลดเหลือ 15 เท่านั้น ขอชี้แจงว่าเป็นความเข้าใจที่คลาดเคลื่อน เพราะเป็นเพียงการยกตัวอย่างวิธีการคิดในอดีตมาอธิบายเท่านั้น
ปัจจุบันใช้เกณฑ์ดูสัดส่วนความสามารถชำระหนี้ต่อรายได้หรือDSR(DebtService Ratio) เป็นหลัก กำหนดสัดส่วน 1 ใน 3 ของรายได้ หรือ 33% กรณีเป็นลูกค้าสินเชื่อสวัสดิการที่ใช้วิธีหักค่างวดจากบัญชีเงินเดือน กำหนด DSR 80%
"ตอนนี้ไม่ต้องไปพูดถึง 20 เท่า หรือ 15 เท่าเลย เพราะปัจจุบันเราคิด 1 ใน 3 ของรายได้เกณฑ์เดียวเท่านั้น ยกเว้นลูกค้าสวัสดิการที่หักบัญชีเงินเดือน เพียงแต่ธนาคารเริ่มเข้าไปดูว่ารายได้ตัวไหนจะเอามาคิดหรือไม่เอามาคิด ดูรายได้ที่มีความมั่นคงต่อเนื่องเป็นหลัก"
นายฉัตรชัยกล่าวย้ำด้วยว่า ยืนยันไม่ได้ปล่อยกู้ยากขึ้น เพียงแต่ลูกค้าอาจได้วงเงินกู้ไม่มากเท่าเดิม เช่น ลูกค้ารายย่อยกู้ซื้อบ้านราคา 1 ล้านบาท หากผ่อนเดือนละ 4,800 บาท ต้องมีรายได้ 14,400-15,000 บาท/เดือน ลูกค้าสวัสดิการต้องมีรายได้ 11,000 บาท/เดือน เพราะธนาคารจะบวกเงินที่ลูกค้าควรจะมีเหลือไว้ใช้จ่ายอีก 5,000 บาท นโยบายต้องการควบคุมหนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ NPL (Non Performing Loan) ให้ลดลง จากสถิติ ณ สิ้นเดือน พ.ค.อยู่ที่ 5.8% ต้องการกดให้ต่ำกว่านี้