Cr. ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ 19 มีนาคม 2559

สัมภาษณ์

ไตรมาส 1/59 ผ่านไปอย่างรวดเร็ว ท่ามกลางปัจจัยบวกจากมาตรการรัฐ ควบคู่กับปัจจัยลบจากสารพัดปัญหาทั้งภาวะเศรษฐกิจแผ่ว ผู้บริโภคขาดความมั่นใจ ทำให้กำลังซื้อชะลอการตัดสินใจ "อิสระ บุญยัง" เอ็มดีกลุ่มกานดา พร็อพเพอร์ตี้ และนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ให้สัมภาษณ์ถึงแนวโน้มอีก 3 ไตรมาสที่เหลือ รวมทั้งข้อเสนอแนะในการปรับตัวของผู้ประกอบการรายกลาง-รายเล็ก

- มองตลาดอสังหาฯ อย่างไร

ปีนี้ผมประเมินว่าโครงการเปิดตัวใหม่น่าจะโตกว่าปีที่แล้วไม่เกิน 5% คอนโดมิเนียมคงชะลอตัวจากเคยเปิดใหม่ปีละ 7-8 หมื่นยูนิต ปีนี้น่าจะเห็น 6 หมื่นยูนิต แนวราบเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลน่าจะ 4-5 หมื่นยูนิต ซึ่งปีนี้แม้จะมีปัจจัยน้ำมันราคาต่ำ ดอกเบี้ยต่ำ แต่ราคาที่อยู่อาศัยปรับไม่ได้ เพราะอะไร เพราะมีปัจจัยอื่นมาดึง อาทิ ราคาสินค้าเกษตรตกต่ำ ภาวะภัยแล้ง โดยเฉพาะในตลาดต่างจังหวัด อสังหาฯจะโตหรือไม่ มีปัจจัยจากภาคเกษตรเข้ามาเกี่ยวข้องสูง

อีกจุดหนึ่งที่น่าสนใจ ปี′58 จำนวนโอนเพิ่มแต่ราคาเฉลี่ยลดลง 18% โดยที่ราคาเฉลี่ยในปี′57 บ้านเดี่ยวเฉลี่ยหลังละ 5.3 ล้านบาท บ้านแฝด 2.8 ล้าน ทาวน์เฮาส์ 2.1 ล้าน คอนโดฯ 2.6 ล้าน สถิติปี′58 บ้านเดี่ยวราคาเฉลี่ยลดเหลือหลังละ 4.6 ล้าน ทาวน์เฮาส์ 1.5 ล้าน บ้านแฝดเหลือเฉลี่ย 2.4 ล้าน คอนโดฯ เหลือ 2.2 ล้านบาท

สำหรับผู้ประกอบการ ราคาบ้านไม่ได้ลดลงแต่อย่างใด แต่ในฟากกลุ่มลูกค้ามีสถิติชี้ชัดว่าซื้อบ้านในราคาต่ำลง หรือลดความต้องการของตัวเองลง อย่างไรก็ตาม แนวโน้มกลุ่มกำลังซื้อหลักในปีนี้ก็ยังไม่เปลี่ยนแปลง ตลาดบ้านเดี่ยวยังเป็นกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์จะเห็นชัดคือตลาดแมสต้อง 1.5-2 ล้านบาท คอนโดฯ เฉลี่ย 2 ล้านบาทขึ้นไป

- เปิดเออีซีเป็นตัวช่วย ตจว.

ประเด็นการเปิดเออีซี (ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน) ผมพูดมาตลอดว่าไม่ทำให้ตลาดอสังหาฯ หรือเศรษฐกิจในต่างจังหวัดเปลี่ยนจากหน้ามือเป็นหลังมือ เพราะจริง ๆ การเปิดเสรีการค้าขายผ่านพรมแดนของประเทศเรากับเพื่อนบ้านมีมานานพอสมควรแล้ว ข้อน่าห่วงของตลาดต่างจังหวัดน่าจะเป็นภาวะภัยแล้ง

- แนะนำรายกลาง-เล็กยังไง

ผมพูดหลายเวทีแล้ว การปรับตัวของผู้ประกอบการรายกลาง รายเล็กในธุรกิจพัฒนาที่ดิน มีความเสียเปรียบเรื่องเงินทุน แบรนด์ กำลังคน สู้รายใหญ่ลำบาก สิ่งที่ต้องทำมี 2-3 เรื่อง 1.โฟกัสทำเลที่ตัวเองถนัด 2.ทำสินค้าเจาะราคาและกลุ่มลูกค้าที่ตัวเองถนัด นโยบายบริษัทคือไม่ทำบ้านราคาเกิน 10 ล้าน และไม่ทำราคาต่ำกว่าล้าน 3.เรื่องนี้ก็สำคัญ จะต้องมีภูมิคุ้มกันอย่างเพียงพอ

เรื่องภูมิคุ้มกัน กลุ่มกานดาเราทำ 2 เรื่องหลัก ๆ ประการแรก หนี้สินต่อทุนต้องไม่เกิน 1:1 กับในด้านเทคโนโลยีต้องพึ่งตัวเองให้มากที่สุด ยกตัวอย่าง ระบบก่อสร้างสำเร็จรูปหรือพรีแฟบ ถึงแม้จะมีโรงงานพรีแฟบเยอะแยะแต่ถ้าเรามีของตัวเองจะทำให้มีอิสระ การลงทุนหลายคนกลัวว่าจะสูง แต่จริง ๆ แล้วแพลนต์ละ 10 ล้านบาทก็ทำได้แล้ว มีวิธีบริหารจัดการทำให้คาพาซิตี้หรือความสามารถในการผลิตเทียบเท่าลงทุน 200 ล้านได้

ซึ่งระบบพรีแฟบเราทำมา 11 ปีแล้ว มีประสบการณ์ที่สั่งสมจนมั่นใจว่าสามารถควบคุมต้นทุนพัฒนาโครงการได้ ยกตัวอย่าง ถ้าผมจะต้องใช้รถ 20 คัน ผมจะไม่ซื้อทั้ง 20 คัน แต่จะซื้อเพียง 10-15 คัน ส่วนต่างที่เหลือจะใช้วิธีเช่า สำรองความเสี่ยงไว้สำหรับกรณีเกิดวิกฤตเศรษฐกิจ แผนลงทุนไม่เป็นไปตามที่ประเมิน จะทำให้บริษัทมีความยืดหยุ่นสูงในการดูแลฟิกซ์คอสต์หรือค่าใช้จ่ายคงที่ อย่างมากเราก็เลิกเช่า 4-5 คัน ไม่เป็นภาระทั้งวงเงินซื้อรถและค่าบำรุงรักษา นี่คือตัวอย่างให้เห็นชัด ๆ

- แนะนำผู้บริโภคอย่างไร

มองย้อนอดีต ปี"52-53 เราจะเห็นทาวน์เฮาส์ราคาต่ำล้านเปิดขายเต็มตลาด ปี′54 น้ำท่วมใหญ่ ปีถัดมาตลาดซบเซา คนซ่อมแซมบ้านกันเยอะ ปี′56-57 ราคาทาวน์เฮาส์ขยับตัวเกิน 1 ล้านบาท ขณะที่ปี′58-59 บอกได้เลยว่าราคาอสังหาฯปรับตัวน้อยมาก สาเหตุจากผู้ประกอบการสามารถควบคุมต้นทุนได้ดี ทำให้แม้ราคาที่ดินจะแพงมากแต่เมื่อถัวเฉลี่ยต้นทุนตัวอื่นในภาพรวมแล้วทำให้ราคาบ้านไม่ปรับตัวสูงขึ้นมากกับปัจจัยดอกเบี้ยต่ำทำให้คนรู้สึกว่ากู้เงินซื้อบ้านแล้วสามารถผ่อนได้

เปรียบเทียบวิกฤตเศรษฐกิจปี′40ตอนนั้นผู้ประกอบการกับชนชั้นกลางตกงานจะเห็นวิศวกรสถาปนิกออกมาเปิดท้ายขายของ แต่เกษตรกรดีขึ้นชั่วข้ามคืน มารอบนี้ ปี′59 เกษตรกรเหนื่อย ราคาพืชผลตกต่ำ ราคาบ้านไม่เคยลดลง แต่ก็ขึ้นแทบไม่ได้หรือขึ้นได้ก็น้อยมาก

เพราะฉะนั้นปีนี้อีก 9 เดือนที่เหลือถือเป็นปีทองของผู้บริโภคที่กำลังตัดสินใจซื้อบ้าน ดูให้ดี ๆ ดูให้ละเอียด เป็นจังหวะที่ซื้อได้เลยครับ