Cr. ฐานเศรษฐกิจ 10 ธันวาคม 2558
อาคารสำนักงาน-พื้นที่ค้าปลีก เป็นม้ามืดสร้างความคักคักตลาดอสังหาฯปี 2558 “ซีบีอาร์อี” ชี้ สัญญาณเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานล่วงหน้าเพิ่มขึ้น เหตุซัพพลายน้อยแต่ความต้องการทะลุ 2 แสนตร.ม.ต่อปี อาคารเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ คว้ายอดพรีลีสเช่าพื้นที่สูงถึง 50% ด้านกลุ่มรีเทลอัตราการปล่อยเช่าสูงถึง 90% “คอลลิเออร์” เปิดค่าเช่าสำนักงานเกรด A ย่าน CBD ทะลุ 900 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ค้าปลีกเร่งขยายพื้นที่รับกำลังซื้อทั่วประเทศ
นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านการเป็นที่ปรึกษาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ตลาดอาคารสำนักงานในปี 2558 นี้ มีอัตราการเติบโตสวนทางกับตลาดที่อยู่อาศัย สาเหตุมาจากสินค้าในตลาดมีน้อย โดยผลการวิจัยของซีบีอาร์อีพบว่า พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯปัจจุบัน มีทั้งหมด 8.4 ล้านตารางเมตร มีพื้นที่ใหม่เพิ่มขึ้นเพียง 2.1% ต่อปี ขณะที่การใช้พื้นที่สำนักงานโดยรวมในตลาด ยังคงเป็นไปในทิศทางบวก ส่งผลให้อัตราพื้นที่ว่างทั้งตลาดอยู่ในระดับที่ต่ำมาก คือเพียง 9.7% เท่านั้น
“เริ่มมองเห็นแนวโน้มการเติบโตของความต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา โดยนับตั้งแต่ปี 2557 จนถึงปี 2560 คาดว่าจะมีสินค้าเข้าสู่ตลาดต่อปีน้อยกว่า 2 แสนตร.ม. แต่ความต้องการใช้พื้นที่อยู่ที่กว่า 2 แสนตร.ม. โดยพื้นที่ดังกล่าวจะถูกดูดซับอย่างต่อเนื่อง จากผู้ประกอบการที่ต้องการขยายพื้นที่เช่า ส่งผลให้บริษัทรายใหญ่ ที่เตรียมขยายพื้นที่เช่าเพิ่ม รีบตัดสินใจเช่า เนื่องจากเป็นบริษัทขนาดใหญ่ต้องการพื้นที่จำนวนมาก ดังนั้นจึงเกิดปรากฎการณ์การทำสัญญาเช่าก่อนตึกสร้างเสร็จ (Pre-Lease) ขึ้น” นางสาวอลิวัสสา กล่าว
ทั้งนี้ ในปี 2557 พบว่ามีการทำสัญญาเช่าก่อนตึกสร้างเสร็จ โดยบริษัทขนาดใหญ่ประมาณ 6 หมื่นตร.ม. และมีแนวโน้มเพิ่มมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง เช่น อาคาร เอฟวายไอ เซ็นเตอร์ (FYI Center) ที่พัฒนาโดย บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือโกลเด้นแลนด์ สามารถคว้ายอดเช่าพื้นที่ล่วงหน้า (Pre-lease) 50% หรือ 2.4 หมื่นตร.ม. ก่อนการก่อสร้างแล้วเสร็จถึง 6 เดือน หรืออาคาร จีแลนด์ ทาวเวอร์ ของบริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ จีแลนด์ ซึ่งอยู่พื้นที่รอบกรุงเทพฯ ชั้นนอก ก็มียอด Pre-Lease เช่นกัน ถือเป็นปรากฏการณ์ที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน เพราะเดิมการปล่อยเช่าพื้นที่จะเกิดขึ้น ก็ต่อเมื่ออาคารก่อสร้างแล้วเสร็จ ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งบอกว่าตลาดอาคารสำนักงานมีความมั่นคงมากขึ้น
ในส่วนของตลาดค้าปลีก (รีเทล)ก็เป็นอีกตลาดที่มีอัตราการเติบโตสวนทางกับกำลังซื้อในปัจจุบัน โดยจะมีพื้นที่รีเทลก่อสร้างแล้วเสร็จเข้าสู่ตลาดอีกประมาณ 3 แสนตร.ม. และเพิ่มขึ้นเป็น5 แสนตร.ม.ในปี 2560 ขณะที่อัตราการปล่อยเช่าอยู่ที่ประมาณ 90%
สอดคล้องกับนายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ที่กล่าวว่า แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัย ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม จะลดความร้อนแรงลง แต่ตลาดอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก ยังมีความเคลื่อนไหวต่อเนื่องทั้งในแง่ของจำนวนสินค้าใหม่และความต้องการ เพียงแต่ไม่ค่อยเป็นที่สนใจมากนัก เมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียม
ตลาดอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก เป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงมีการเปิดโครงการใหม่เพื่อให้บริการ และความต้องการเช่าพื้นที่เองก็มีอย่างต่อเนื่องเช่นกัน โดยตลาดอาคารสำนักงานในปี 2558 มีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จใหม่ประมาณ 9.645 หมื่นตร.ม. น้อยกว่าปี 2557ไม่มากนัก แต่ว่าในปี 2559 คาดว่าจะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จมากกว่า 1.93 แสนตร.ม.ในขณะที่พื้นที่อาคารสำนักงานที่มีการเช่าใหม่ในช่วงไตรมาส 1-3/58 มีมากกว่า 1.3 แสนตร.ม. โดยทั้งปี 2558 นี้น่าจะเกิน 1.6 แสนตร.ม. และคาดว่าในปี 2559 ตลาดจะยังคงความร้อนแรงต่อเนื่อง ในแง่ของความต้องการพื้นที่สำนักงาน จากทั้งบริษัทในประเทศและบริษัทต่างชาติ โดยปัจจุบันอัตราการเช่าของอาคารสำนักงานเกรด A ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ (CBD) สูงกว่า 90% ไปแล้ว ส่งผลให้ค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้นเป็นมากกว่า 900 บาท ต่อตร.ม.ต่อเดือน จากเดิมอยู่ที่ประมาณ 800 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน
สำหรับตลาดพื้นที่ค้าปลีก ก็มีโครงการศูนย์การค้าและคอมมิวนิตีมอลล์ เปิดให้บริการใหม่หลายโครงการในปี 2558 รวมพื้นที่มากกว่า 4.9 แสนตร.ม. และอีกประมาณ 2.2 แสนตร.ม. มีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2559 โดยพื้นที่ค้าปลีกส่วนใหญ่ที่เปิดให้บริการในปี 2558 จะเป็นพื้นที่ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ของกลุ่มเซ็นทรัลที่เปิดให้บริการ 2 โครงการ และมีคอมมิวนิตีมอลล์อีกหลายโครงการที่เปิดให้บริการเช่นกัน ในขณะที่พื้นที่โครงการค้าปลีกส่วนใหญ่ ที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2559 จะเป็นโครงการคอมมิวนิตีมอลล์ เพราะโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ มีกำหนดแล้วเสร็จและจะเปิดให้บริการในปี 2560 หลายโครงการ
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 35 ฉบับที่ 3,112 วันที่ 10 – 12 ธันวาคม พ.ศ. 255