ก่อนอื่นผมขอขอบคุณภาครัฐ ที่ได้ออกมาตรการการเงินการคลังเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างรวดเร็วและทันต่อเหตุการณ์ ซึ่งเชื่อว่าจะส่งผลให้บรรยากาศโดยรวมปรับตัวดีขึ้น โดยเฉพาะในตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคา ไม่เกิน 3 ล้านบาท
อย่างที่ทุกท่านทราบดีว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นับเป็น Real Sector ที่สำคัญของประเทศ มีมูลค่าราว 5 แสนล้านบาทต่อปี มีสัดส่วน 12-13% ของจีดีพีประเทศ สามารถขับเคลื่อน ธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องได้ประมาณ 2.9 เท่า วันนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์อาจจะอยู่ในภาวะชะลอตัวในบางกลุ่ม แต่ด้วยปัจจัยสนับสนุนจากนโยบายภาครัฐด้วยมาตรการการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ออกมาช่วยให้บรรยากาศกลับมาคึกคักขึ้น และต่อจากนี้ ยังคงมีแนวโน้มขยายตัว ด้วยปัจจัยการเติบโตของเขตเมือง Urbanization ที่ยังคงมีต่อ เนื่อง ตลอดจนการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานโดยเฉพาะ Mass Transit (แนวรถไฟฟ้า) ที่กำลังดำเนินการอยู่และจะเห็นภาพชัดเจนมากขึ้นในปี 2560 ซึ่งนับเป็นปัจจัยสำคัญที่ให้อสังหาริมทรัพย์เดินหน้าต่อได้อย่างดียิ่ง ทั้งนี้ ผมขอให้ภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ พอสังเขป โดยแบ่งเป็น 4 กลุ่ม
กลุ่มแรก ตลาดคอนโดฯ ในกรุงเทพฯและปริมณฑลการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ตามแนวรถไฟฟ้าเริ่มชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ คอนโดฯ ที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้า ถือว่าดีมาก ตื่นตัว ทั้งในแนวสายสีแดง (บางซื่อ – รังสิต) สายสีเขียว (หมอชิต – สะพานใหม่ – คูคต) ดีทุกอย่างทั้งราคาขาย และยอดขาย เมื่อ 3 ปีก่อน ราคาขายตารางวาละ 5-6 หมื่นบาท แต่วันนี้ราคาวิ่งไปถึง 8-9 หมื่นบาท ขณะที่สายสีม่วง (บางบัวทอง-เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ-ครุใน) ผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายสามารถปิดโครงการ 2-3 พันล้านบาท ได้ในระยะเวลาอันสั้น ยิ่งตอกย้ำว่า คอนโดฯตามแนวรถไฟฟ้า คือ พระเอกของผู้ประกอบการในสภาวะนี้อย่างแท้จริง
ขณะที่คอนโดฯในโซนธุรกิจศูนย์กลาง หรือ CBD (Central Business District) ยังคงเป็นโซนที่ดีเสมอ ในทุกสภาวะเศรษฐกิจสำหรับผู้ประกอบการ ราคาขายต่อตารางวายังคงเพิ่มขึ้น เพราะขาดแคลนที่ดิน ความต้องการซื้อก็มีมากกว่าสินค้าที่มีอยู่ในตลาด ให้โซนนี้ยังคงดีอย่างต่อเนื่อง ที่น่าห่วงคือ โซนคอนโดฯนอกเมืองที่ต้องระวัง เพราะแต่ก่อนผู้ประกอบการเลือกทำคอนโดฯทางเลือกให้คนซื้อบ้านในชานเมืองชั้นกลาง พอมีรถไฟฟ้าตัดผ่านพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยน จึงส่งผลกระทบต่อคอนโดฯในกลุ่มนี้ ผู้ประกอบการอาจต้องสร้างหรือหาจุดขายเพิ่มเติม
กลุ่ม 2 ตลาดคอนโดฯ ในต่างจังหวัดรายใหญ่เริ่มชะลอตัว หลังจากที่ผู้ประกอบการหลายรายต่างกรูกันเข้าไปหวังขุดทองในจังหวัดที่ เป็นหัวเมืองขนาดใหญ่ เช่น เชียงใหม่ ภูเก็ต ชลบุรี และขอนแก่น ส่งผลกระทบที่ไม่สู้ดีนัก ทำให้เกิดการบิดเบือนตลาด กล่าวคือ คอนโดฯใหม่แค่ 1-2 โครงการอาจมีจำนวนยูนิต ทะลุค่าเฉลี่ยทั้งปีของปริมาณการซื้อขายจริงในจังหวัดนั้นๆ เกินเท่าตัว จึงเกิดภาวะ Over Supply ทางออกที่ดีที่สุดคือ ผู้ประกอบการควรศึกษาข้อมูลปริมาณการอยู่อาศัยย้อนหลังของจังหวัดนั้นๆ อย่างละเอียดก่อนที่จะลงทุนทำโครงการ
กลุ่ม 3 ตลาดแนวราบ ในกรุงเทพฯและปริมณฑลยังคงไปต่อได้ในสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวแบบนี้ เพราะรายย่อยมี Real Demand ตั้งใจมาซื้อ มีความต้องการที่ชัดเจนผู้ประกอบการสามารถควบคุมสต๊อกได้ ผนวกกับนโยบายของรัฐบาลที่ออกมาเร็วๆ นี้ จะช่วยเรื่องการขอสินเชื่อบ้านในกลุ่มตลาดนี้ได้
กลุ่มสุดท้าย ตลาดแนวราบ ในต่างจังหวัดค่อนข้างชัดเจนว่า ตลาดแนวราบในต่างจังหวัดเติบโตช้าลง ชะลอตัวตามเศรษฐกิจของอุตสาหกรรม แต่ก็ยังคงมีความต้องการซื้อที่แท้จริงจากรายย่อยอยู่ ผู้ประกอบการไม่จำเป็นต้องรีบเร่งสร้าง ยังคงคุมสต๊อกได้อยู่ บ้านเดี่ยวทาวน์เฮาส์ ระดับราคา 2-4 ล้านบาท ยังคงขายได้ดี ตลาดโดยรวมมีการเติบโต ผู้ประกอบการหลายรายมีการซื้อที่ดินเพิ่ม เพื่อทำโครงการใหม่ ในบางทำเลที่มีตลาดของแหล่งงาน เช่น นิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ ตัวเลขยังเติบโตได้ค่อนข้างดี โดยรวมแล้วตลาดแนวราบในต่างจังหวัดมีความใกล้เคียงกับตลาดแนวราบ ในกรุงเทพฯและปริมณฑลมาก โดยเฉพาะเรื่องของ ความต้องการซื้อที่แท้จริง
ในสถานะสถาบันการเงิน เรายังคงอยากเห็นผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้เติบโต และมีจุดแข็งที่สามารถขับเคลื่อนธุรกิจโดยเฉพาะกลุ่ม SMEs ให้สามารถแข่งขันกับรายใหญ่ ซึ่งสิ่งสำคัญที่ผู้ประกอบการ SMEs ต้องคำนึงถึงอยู่เสมอ คือ 1. ต้องรู้จักตัวเอง รู้ว่ามีความชำนาญ เชี่ยวชาญในเรื่องใด 2. รู้กำลัง โดยเฉพาะกำลังเงินทุนของตนเอง และรู้จักหาข้อมูลยอดขาย สถิติต่างๆ เพื่อประกอบการตัดสินใจอย่างสม่ำเสมอ และ 3. คิดเผื่อ มีแผนสำรอง (แต่ทางดีก็ไม่อยากให้ใครใช้แผนสำรองครับ ถ้าไม่จำเป็นจริงๆ) และท้ายสุดคือ หากเริ่มมีสัญญาณอันตราย ให้รีบเข้ามาคุยกับสถาบันการเงิน ที่เป็นพันธมิตรด้านเงินทุน เพื่อหาทางออกร่วมกัน อย่าปล่อยให้นานเกินไป…กันไว้ดีกว่าแก้ครับ
อ่านเพิ่มเติมได้ที่ http://www.thansettakij.com/2015/11/07/16719
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 35 ฉบับที่ 3,102 วันที่ 5 – 7 พฤศจิกายน พ.ศ. 2558