เก็บตกจากเวทีเสวนาหัวข้อ "การบริหารความเปลี่ยนแปลง และการปรับตัวทางการตลาดของผู้ประกอบการ" จัดโดย ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) หรือ REIC เมื่อเร็ว ๆ นี้ มีกูรูวงการอสังหาริมทรัพย์ 3 รายร่วมแลกเปลี่ยนมุมมอง ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว แนวโน้มปี 2559 จะต้องปรับตัวกันอย่างไร หลังจากมีตัวช่วยคือมาตรการกระตุ้นอสังหาฯจากรัฐบาล
กระเป๋าเงินลูกค้ามีจำกัดประเดิมด้วย "อธิป พีชานนท์" กรรมการ บมจ.ศุภาลัย และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว สำหรับภาคอสังหาฯ ฝั่งผู้ประกอบการไม่ได้ มีปัญหาอะไร สถานบันการเงินที่ปล่อยกู้โครงการยังปกติ แต่ส่วนที่มีปัญหาคือ ฝั่งผู้บริโภคที่ประสบภาวะไม่มั่นใจ ปัญหายอดปฏิเสธสินเชื่อหรือรีเจ็กต์เรตมีอัตรา สูงขึ้น ปัญหาโอเวอร์ซัพพลายในต่างจังหวัด เช่น ภูเก็ต ฯลฯ สิ่งเหล่านี้มีอยู่จริง
แนวทางปรับตัว
1.กำลังซื้อชะลอตัว ผู้ประกอบการจะต้องเน้นนวัตกรรม ทำสินค้าที่ตอบโจทย์ความต้องการซื้อให้ มากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าซื้อเก็งกำไรเริ่มน้อยลง เหลือ 20% ต้องหันไปทำบ้านขายให้กับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองมากขึ้น
2.ปัญหาความไม่มั่นใจของผู้บริโภค ต้องแก้ด้วยการจัดแคมเปญโปรโมชั่น มาตรการกระตุ้นอสังหาฯของรัฐบาลเป็นตัวจุดประกาย ให้แล้ว ควรจัดโปรโมชั่นประกบเข้ามาเป็นออปชั่นเสริม
3.สินเชื่อซื้อบ้านยากขึ้น รับมือโดยทำกระบวนการพรีแอปพรูฟ ปรับโปรดักต์ให้เหมาะสมกับความสามารถซื้อของลูกค้า ผู้ประกอบการที่ดีไม่ควรหวังจะริบเงินจองลูกค้า แต่ควรหาทางออก เช่น เปลี่ยนทำเล เปลี่ยนโปรดักต์ เปลี่ยนโครงการ เป็นต้น 4.ปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย ถ้าสินค้าเหมือนกัน โครงการก่อสร้างไปแล้วแก้ไขไม่ได้ สิ่งที่ปรับตัวได้คือสร้างความแตกต่าง
"ถ้าอยากอยู่รอดในภาวะที่มีการ เปลี่ยนแปลงสูง จะต้องเลือก More Selective และมีนวัตกรรมสูงInnovative ภายใต้เงื่อนไขกระเป๋าเงินของลูกค้ามีจำกัดเท่าเดิม"
คุมต้นทุนบริหารไม่เกิน 15%
"เรืออากาศเอกกรี เดชชัย" ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ฝ่ายพัฒนาโครงการพิเศษ บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา หรือ CPN กล่าวว่า ในอนาคต นโยบายลงทุนของเซ็นทรัลพัฒนาจะมีการพัฒนาแบบมิกซ์ยูส ลูกค้าเข้าถึงหนึ่งที่ก็สามารถมีความสะดวกสบาย ได้ซื้อทั้งที่อยู่อาศัยและแหล่งช็อปปิ้ง
ประสบการณ์ 2 ปีทำงานใน CPN ได้วิธีคิดที่แตกต่างเพราะเป็นบริษัทที่ชำนาญค้าปลีก มอง 2 เรื่องสำคัญ เรื่องแรก "การบริหารความเปลี่ยนแปลง" ต้นทุนการบริหารไม่ควรเกิน 15% เพราะมีผลต่อกำไรสุทธิ วิธีการมีทั้งปรับต้นทุนการก่อสร้างทุกไตรมาส เพราะมีผลต่อการจัดซื้อจัดจ้าง, บริหารงานก่อสร้างอย่างมีระบบรัดกุม จุดเน้นคือต้องบริหารสต๊อกเพราะเป็นต้นทุนความเสี่ยงของบริษัท, บริหารต้นทุนการเงิน จะเป็นข้อได้เปรียบในเชิงของการแข่งขัน และจัดสัดส่วนลงทุนให้เหมาะสมระหว่างการพัฒนาโครงการแนวราบ-แนวสูง
"ภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน เรียลเอสเตต ฟอร์เซล (ขายขาด) ผมว่าทำยากขึ้นเรื่อย ๆ"
เรื่องที่สอง "การปรับตัวทางการตลาดของผู้ประกอบการ" ได้แก่ การวิเคราะห์ดีมานด์-ซัพพลาย จุดเน้นคือจะต้องพยากรณ์อนาคต 1-3 ปีหน้าให้ได้ วิเคราะห์ข้อมูลลูกค้าเฉพาะกลุ่ม การเข้าถึงข้อมูลเชิงลึก กับเรื่องการใช้สื่ออย่างมีประสิทธิภาพ
"สำหรับผู้ประกอบการ การมีข้อมูลในอนาคตอย่างมีระบบและนำมาร่วมตัดสินใจ เป็นเรื่องสำคัญอย่างมาก"
อ้อนขยายมาตรการรัฐ "อิสระ บุญยัง" กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า คัมภีร์อสังหาฯ ยังเป็น "ทำเล ทำเล และทำเล" ดูจากตลาดคอนโดมิเนียมต้องเข้าถึงระบบรางเป็นปัจจัยสำคัญ นั่นคือทำเลจะเป็นปัจจัยชี้ขาดในอนาคต
ในอดีต ประเทศไทยศูนย์กลางอยู่กรุงเทพฯ ปัจจุบันค่อย ๆ เปลี่ยนแปลง จุดเน้นคือการลงทุนเมกะโปรเจ็กต์ระบบรางของรัฐบาล ทำให้ประเทศไทยเปลี่ยนไปสู่การเป็นประเทศหลายศูนย์กลางหรือโพลีเซ็นทริก ขณะที่ด้านแรงงานก่อสร้างมีการคืนถิ่นเพราะมีแหล่งจ้างงานเกิดขึ้นทั่วไปในต่างจังหวัด ขณะที่จังหวัดค้าชายแดนโตโดยธรรมชาติเพราะเป็นศูนย์กลางการติดต่อกับประเทศต่าง ๆ ในอาเซียน
ดัชนีชี้วัดการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญยังรวมถึงยอดโอนกรรมสิทธิ์พบว่า มีแตกต่าง จาก 5 ปีย้อนหลัง แม้ว่าคอนโดฯเปิดตัวสัดส่วน 60% แนวราบ 40% แต่เวลาโอนจริงแนวราบมี 60% ตลอด ส่วนแนวสูงโอน 40%เหตุผลเพราะแนวราบมีการโอนบ้านมือสองรวมอยู่ด้วย
"ยอดโอนกรรมสิทธิ์สะท้อนว่า ที่อยู่อาศัยแนวราบยังเป็นความต้องการที่มีดีมานด์สูง โดยสินค้าราคาต่ำล้านมีอยู่ในผังไม่ถึง 1% โดยมีคอนโดฯเพียง 15% ที่ราคาต่ำล้านบาท จึงอยากขอให้รัฐบาลขยายมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ"
สำหรับการปรับตัวของผู้ประกอบการ
1.ควบคุมต้นทุนพัฒนาโครงการ
2.บริหารเงินสดหมุนเวียนหรือแคชโฟลว์ ข้อมูลต้องติดตามละเอียดยิบเป็นรายวันก็ว่าได้ ไม่ใช่ทุกสัปดาห์ แต่ต้องลึกกว่านั้น อาทิ ค่าเฉลี่ยการขายต่อปี การโอนมีเท่าไหร่ ฯลฯ โดยให้กำลังใจผู้ประกอบการว่าอย่ากลัวรีเจ็กต์เรต แต่แปลงที่ลงมือก่อสร้างจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ให้ได้ เพื่อป้องกันปัญหาเงินจม
"ต้องมอนิเตอร์รายสัปดาห์ ขาย สร้าง โอนเท่าไหร่ โดยปัญหาแรงงานยังเป็นการบริหารจัดการที่สำคัญอีกเรื่องหนึ่ง"
ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ และ REIC 9 พฤศจิกายน 2558