ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลงไปมาก ทั้งในกรุงเทพ ปริมณฑล โดยเฉพาะต่างจังหวัด จากภาวะกำลังซื้อที่หดตัวลงมาก ซึ่งเป็นผลจากปัญหาเศรษฐกิจที่เรื้อรังมานาน รวมถึงสถานการณ์ที่ไม่ปกติ อย่างเหตุระเบิดแยกราชประสงค์เมื่อเดือนส.ค.ที่ผ่านมา ทั้งหมดนี้เป็นโจทย์ใหญ่การทำธุรกิจช่วงเวลาที่เหลือของปี
ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย และกรรมการผู้จัดการ กลุ่มธุรกิจคอนโดมิเนียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน) ให้สัมภาษณ์ "กรุงเทพธุรกิจ" โดยระบุว่าในช่วงเวลาที่เหลือของปีนี้ การแข่งขันด้านการตลาดจะเข้มข้นมากขึ้น แม้ตลาดครึ่งปีแรกจะเติบโตถึง 31% มูลค่าประมาณ 1.79 แสนล้านบาท แต่ตัวเลข ดังกล่าวไม่ใช่ตัวที่บ่งชี้ว่าอสังหาริมทรัพย์ขณะนี้อยู่ในช่วงเวลาที่ดี เพราะเมื่อมองลึก ลงไปจะพบว่าเป็นการเติบโตเฉพาะกลุ่มและเป็นครั้งแรกของอุตสาหกรรมที่ตลาด ดีเฉพาะกลุ่ม โดยเฉพาะคอนโด ระดับบน ที่มีผลทำให้ภาพรวมตลาดคอนโด ครึ่งปีแรกโต 72% มูลค่า1.01 แสนล้านบาท คิดเป็น 57% ของตลาดรวม
ขณะที่บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ซึ่งเป็นตลาดซื้อเพื่ออยู่จริง มูลค่ารวมครึ่งปีแรก 7.3 หมื่นล้านบาท ใกล้เคียงกับครึ่งปีแรกปีที่แล้วซึ่งอยู่ที่ 7.36 หมื่นล้านบาท บ่งบอกว่ามูลค่าตลาดซื้อเพื่ออยู่จริง ไม่มีการเติบโต
"ครึ่งปีแรก คอนโดโตเฉพาะกลุ่ม ไฮเอนด์ โครงการติดรถไฟฟ้า และทำเลซูเปอร์ ซีบีดี ในกลุ่มราคา 5ล้านบาทขึ้นไป จนถึงกว่า 10 ล้านบาท ทั้ง 3 กลุ่มนี้ คิดเป็นมูลค่าประมาณ 53% หรือประมาณ 5.36 หมื่นล้านบาทของตลาดรวมคอนโด อย่าเห็นเป็นตัวเลขสวยหรู แท้จริงแล้วอาจเป็นภาพลวงตา เนื่องจากตลาดโตกระจุกใน เซ็กเมนท์ที่เล็ก จำนวนยูนิตไม่มาก เพียงแต่มีมูลค่ามาก และเป็นครั้งแรกที่ตลาดระดับบนมีสัดส่วน 30% ของตลาดรวม"
กำลังซื้อลด-สินค้าล้น
เพราะฉะนั้น การเปิดตัวโครงการระดับบนหลังจากนี้ จึงต้องมีความระมัดระวัง เพราะจำนวนลูกค้ามีไม่มาก ขณะที่ซัพพลายเริ่มมีมากกว่าดีมานด์ และเริ่มมีสัญญาณของการลงทุนเก็งกำไรค่อนข้างสูง ซึ่งซัพพลายดังกล่าวจะไปส่งมอบปี 2560 แต่ราคาขายขึ้นไปรองรับเศรษฐกิจใน 2 ปีข้างหน้า ไม่ใช่ความเสี่ยงในวันนี้ แต่เป็นความเสี่ยงในอีก 2 ปีข้างหน้า เมื่อโครงการสร้างเสร็จ เพราะหากไม่เป็นไปตามคาดการณ์เศรษฐกิจว่าปรับตัวดีขึ้น อาจเกิดปัญหาซ้ำรอยเหมือนกับตลาดต่างจังหวัด 2-3 ปีที่แล้วขายดีมาก แต่วันนี้มีปัญหาโอนไม่ได้ ทำให้เกิดการแข่งขันลดราคา แจกแถม
ทั้งนี้เนื่องจากผู้ซื้อไม่ใช่กลุ่มซื้อเพื่อ อยู่จริง และเมื่อไม่มีโครงการลงทุนใหญ่เกิดขึ้น เช่น โครงการรถไฟความเร็วสูง รถไฟ ทางคู่ ทำให้เศรษฐกิจไม่ขยายตัว ทำให้ราคา อสังหาฯ ไม่มีมูลค่าเพิ่มกลุ่มนักลงทุนจึงไม่มาโอน ขณะที่กลุ่มเก็งกำไรก็ไม่สามารถเปลี่ยนมือได้ เพราะไม่มีส่วนต่างราคา ทำให้มีปัญหาการส่งมอบ และต้องใช้เวลาระบายสต็อกอย่างน้อย 1-2 ปี ส่งผลให้ตลาด ต่างจังหวัดปีนี้ยังคงติดลบ3%
"แต่หากปัญหาดังกล่าวเกิดขึ้นกับตลาดกรุงเทพฯ คือ ขายได้ แต่โอนไม่ได้ จะเป็นปัญหาสร้างผลกระทบใหญ่กว่า และจะแก้ยากกว่า เพราะพอร์ตใหญ่ของผู้ประกอบการรายใหญ่อยู่ในกรุงเทพฯ จึงต้องระมัดระวังการเปิดโครงการตลาดระดับบน"
ขณะที่เหตุการณ์ระเบิดแยกราชประสงค์ ยิ่งส่งผลต่อความเชื่อมั่นผู้บริโภค ดังนั้นมองว่าธุรกิจอสังหาฯ ปีนี้ การแพ้ชนะจะไม่ได้วัดที่ยอด "การขาย" ผู้ประกอบการ ต้องพลิกกลยุทธ์กลับมาดูเรื่อง"การโอน" และเรื่องการ ระบายสต็อก" เพื่อรักษาสภาพคล่องทางการเงิน เพื่อนกลับมาลงทุนรอบใหม่ รวมถึงการพยายามเร่งโอนแบ็กล็อค ซึ่งเป็นสินค้ารอรับรู้รายได้ขายไปในปี 2556 ซึ่งเป็นปีที่มีการขายคอนโดมากที่สุด และซัพพลายทั้งหมดจะมาโอนในปีนี้
ประเสริฐกล่าวว่าช่วงครึ่งปีหลังปีนี้ ต่อเนื่องถึงปีหน้า ต้องระมัดระวังในการ ขับเคลื่อนธุรกิจ พลิกบทบาทให้ความสำคัญกับการโอน เพื่อการรับรู้รายได้ โดยเฉพาะยอดขายคอนโด รอโอนที่จะรับรู้ครึ่งปีหลัง 1.2-1.3แสนล้านบาท จากยอดรวม 1.9 แสนล้านบาท รวมถึงเร่งระบายสต็อกสินค้าสร้างเสร็จขายไม่ได้ด้วย เพื่อรักษาสภาพคล่องทางการเงินให้มีความได้เปรียบเชิงการแข่งขัน เพื่อรองรับปัจจัยเสี่ยงที่ไม่สามารถควบคุมได้ เช่น การเติบโตของเศรษฐกิจที่ไม่เป็นไปตามคาดการณ์ กำลังซื้อที่ยังไม่กลับมา เพื่อนำกระแสเงินสดนำไปลงทุนในรอบใหม่
"น่าห่วง การโอนแบ็กล็อค คอนโดทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดในปีนี้ มูลค่า 1.9 แสนล้านบาท อาจจะมีปัญหาเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ ต้องดูว่าผู้ซื้อจะไม่รับโอน มากน้อยเพียงใด"
ทั้งนี้ในกรุงเทพฯ ช่วงครึ่งปีแรกมียอดโอนประมาณ 6 หมื่นล้านบาท คิดเป็น 1 ใน 3 เหลือโอนในครึ่งปีหลัง 1.2-1.3 แสนล้านบาท ผู้ประกอบการจะต้องเตรียมกลยุทธ์เพื่อกระตุ้นลูกค้าให้มารับโอน
แบ็กล็อคตลาดกลาง-ล่างพุ่ง
แต่ปัญหาใหญ่ก็คือ แบ็กล็อคส่วนใหญ่ที่ขายในปี 2556 เป็นตลาดระดับกลาง-ล่าง ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีปัญหาหนี้ครัวเรือน ซึ่งแม้มูลค่าคอนโด จะสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเฉลี่ย 20% ก็ตาม แต่กำลังซื้อที่ลดลง และหนี้ ครัวเรือน ทำให้อัตราปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินสูงขึ้น
ส่วนต่างจังหวัด มีแบ็กล็อคคอนโด มูลค่า 1.5 แสนล้านบาท โดยครึ่งปีแรกมีการโอนเพียง 10-20% จากปัญหาทั้งเรื่องของการ ถูกปฏิเสธสินเชื่อ และการที่ลูกค้าซื้อลงทุน และเก็งกำไร ทิ้งดาวน์จำนวนมาก ทำให้มีสินค้ากลับมาขายต่อเพิ่มขึ้นมาก คาดว่าต้องใช้เวลาระบายสตํอก 1-2 ปี
ส่วนซัพพลายสร้างเสร็จตลาดต่างจังหวัดปีนี้คาดว่าจะมีประมาณ 7 หมื่นล้านบาท
ประเสริฐกล่าวว่า อย่างไรก็ตามแม้สถานการณ์รวมไม่ดีนัก แต่ตลาดรวมปีนี้ เชื่อว่าจะเติบโต 13% แม้คาดว่าครึ่งปีหลังมูลค่าตลาดจะติดลบ 4% อยู่ที่ 1.5 แสนล้านบาทก็ตาม เนื่องจากครึ่งปีแรกเติบโตสูง
"การทำตลาดยากทุกปี ไม่มีปีไหนที่ไม่ยาก แต่ปีนี้เป็นช่วงเวลาที่ต้องพลิกบทบาทในการให้ความสำคัญในการโอนแบ็กล็อค เพราะผู้บริโภคได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ และความเชื่อมั่น ที่ลดลง ดังนั้นการจะแพ้ชนะของ ผู้ประกอบการอยู่ที่การโอนและการส่งมอบ ซึ่งมีสัญญาณการส่งมอบช้าลง เป็นสิ่งที่ ต้องระมัดระวัง"
ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ 22 กันยายน 2558 โดย กัญสุชญา สุวรรณคร