Cr. ฐานเศรษฐกิจ 17 พฤศจิกายน 2558
การรุกออกไปทำตลาดต่างประเทศของ บริษัทอสังหาฯไทยมีความชัดเจนมากขึ้นในช่วงปีที่ผ่านมา โครงการคอนโดมิเนียมระดับ ไฮเอนด์ (ราคาต่อตารางเมตรมากกว่า 150,000 บาทขึ้นไป) ที่พาเหรดเข้าตลาดมากกว่า 10 โครงการในช่วงปีที่ผ่านมาทำตลาดระดับภูมิภาค ด้วยการเปิดการขายพร้อมกันในประเทศต่างๆ พร้อมกับกรุงเทพฯ คือภาพสะท้อนปรากฏการดังกล่าว นอกจากนี้ ผู้ประกอบการบางราย ยังมุ่งเจาะตลาดระดับกลางลงมาโดยเฉพาะกลุ่มเกษียณในญี่ปุ่น และมีการเปรียบเปรยการทำตลาดรูปแบบดังกล่าวว่าเป็นการ ” ส่งออกคอนโดฯ”
อสังหาฯไทยไปต่างแดน
การแสวงหารายได้จากตลาดต่างประเทศของอสังหาริมทรัพย์ไทยมีมาระยะหนึ่งแล้วเพื่อเป็นการตอบโจทย์เติบโตต่อเนื่อง รูปแบบที่นิยมคือ ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อแสวงหารายได้จากการเช่า เช่นกรณีของ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ลงทุนอพาร์ตเมนต์ในสหรัฐฯ พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค ซื้อโรงแรมในญี่ปุ่น แสนสิริ ซื้อโรงแรมในอังกฤษ เป็นต้น อีกรูปแบบคือการเข้าไปพัฒนาโครงการเพื่อขาย เช่นกรณี พฤกษา ที่ทำโครงการในอินเดีย และ มัลดีฟส์ เป็นต้น หรือ ศุภาลัย มีแผนลงทุนพัฒนาโครงการเพื่อขายฟิลิปปินส์เพื่อต้อนรับการมาถึงของ เออีซี หรือ ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน
แต่การเจาะตลาดต่างชาติเพื่อขายคอนโดฯ หรือ ส่งออกคอนโดฯผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหุ้นเริ่มให้ความสนใจอย่างจริงจังในปีนี้เอง กล่าวถึงการส่งออกคอนโดฯปัจจุบันแยกได้ 2 รูปแบบคือ ตลาดคอนโดฯระดับบน หรือไฮเอนด์ดังที่เกริ่นไว้ข้างต้น และ ตลาดคอนโดฯระดับกลางทั่วไป โดยตลาดคอนโดฯระดับบน แยกได้เป็น 2 กลุ่ม คือ กลุ่มแรก ตลาดคอนโดฯระดับซูเปอร์ลักชัวรี หรือ หรูระยับ-เริ่ดหรูอลังการในความเข้าใจของชาวบ้าน ราคาขายเฉลี่ย 3 แสนบาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.) ( ราคายูนิตต่ำสุดเริ่มจาก 10 ล้านบาท) กลุ่มที่ 2 อยู่ในระดับไฮเอนด์เหมือนกัน แต่หรูรองลงมา ราคาขายเฉลี่ย 2 แสนบาทต่อตร.ม.
ปรากฏการณ์คอนโดฯไฮเอนด์
ไตรมาสแรกเหลื่อมไตรมาส 2 นิดๆ ปีนี้มีโครงการคอนโดฯกลุ่ม”หรูระยับ”เปิดตัวไล่เลี่ยกันถึง 4 โครงการ ประเดิมด้วย โฟร์ซีซั่น ไพรเวท เรสซิเดนท์ ของ คันทรีกรุ๊ป ศาลาแดง-วันของ เอสซีแอสเซท หากนับรวมถึงปัจจุบันมีมากกว่า 10 โครงการทุบสถิติปี 2557 อย่างสิ้นเชิง โดยราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 3 แสนบาทเศษต่อตร.ม. หากเป็น เพนต์เฮาส์ บางโครงการที่ติดริมแม่น้ำเจ้าพระยาพุ่งขึ้นไปถึง 5.5 แสนบาทต่อตร.ม.
ด้วยปริมาณคอนโดฯหรูถึงหรูระยับที่เข้าสู่ตลาดพร้อมกันเป็นจำนวนมากนั่นเองกระมังที่ทำให้ผู้ประกอบการมองหาหนทางไปล้วงกระเป๋าจากเศรษฐีฮ่องกง หรือ เซียนอย่างจริงๆจัง ด้วยการเปิดการขายในไทยพร้อมกับประเทศในอาเซียนและเอเชีย เช่น สิงคโปร์ ฮ่องกง จีน เป็นต้น หลายโครงการประสบความสำเร็จในการทำตลาดข้ามชาติผสานกับตลาดในประเทศ บางโครงการสามารถปิดการขายได้ภายในวันเดียว โดยมียอดจองจากต่างประเทศไม่ต่ำกว่า 20 % ของจำนวนยูนิตรวม
หากวิเคราะห์เหตุที่หนุนให้การทำตลาดระดับภูมิภาคคอนโดฯหรู ในช่วงปี 2558 เฟื่องฟูขึ้นมา น่าจะมาจาก 5 ปัจจัย
1.คือ การมาถึงของเออีซี(ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน) ปลายปีนี้ ทำให้อนาคตอาเซียนสดใสขึ้น การลงทุน(ในคอนโดฯ)ย่อมมีโอกาส
2.โฉมหน้าของกรุงเทพฯที่กำลังจะเปลี่ยนไปจากรถไฟฟ้ามากกว่า 10 สายทาง ช่วยตอกย้ำอนาคตของอสังหาริมทรัพย์
3. ราคาคอนโดฯหรูกลางเมืองในกรุงเทพฯถูกกว่าในฮ่องกง หรือ สิงคโปร์มาก
4. การซื้อโครงการในกรุงเทพฯมีโอกาสเลือกโครงการใหม่ มากกว่าในฮ่องกงหรือสิงคโปร์
5. กฎหมายอาคารชุดเปิดทางให้ต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดฯได้ ( 49% ของยูนิต รวมในโครงการ)
นอกจากกรณีข้างต้นแล้ว คอนโดฯระดับกลางลงมา ก็หันไปทำตลาดต่างแดนเช่นกัน แต่กลุ่มเป้าหมายแตกต่างกันออกไป เช่น ผู้ประกอบการรายหนึ่ง พัฒนาโครงการในเขตศรีราชาและ เจาะตลาดผู้เกษียณอายุในญี่ปุ่น รวมทั้งตลาดคนจีน เป็นต้น แนวโน้มการทำตลาดคอนโดฯต่างแดนในอนาคตจะสดใส หรือ จางหายไปเหมือนตลาดตามกระแสที่มาเป็นพักๆและหายไปอย่างรวดเร็ว ขึ้นอยู่กับความเป็นไปของเศรษฐกิจการเมืองในบ้านเราเป็นสำคัญ เพราะนักลงทุน อสังหาริมทรัพย์ไม่ต่างจากคนเล่นหุ้น นอกจากคาดหวังผลตอบแทนดีๆแล้ว ยังต้องการปัจจัยทางการเมืองที่คาดการณ์ได้อีกด้วย
อ่านเพิ่มเติมได้ที่ http://www.thansettakij.com/2015/11/17/18143
หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 35 ฉบับที่ 3,105 วันที่ 15 – 18 พฤศจิกายน พ.ศ. 2558