Cr: ฐานเศรษฐกิจ 16 พฤศจิกายน 2558
จากการสำรวจที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA พบว่า ณ เดือนกรกฎาคม 2558 มีโครงการที่อยู่อาศัย เปิดใหม่ จำนวน 488,026 หน่วย รวมมูลค่า 1.64 แสนล้านบาท ทั้งนี้เป็นคอนโดมิเนียมมากสุด 51% รองลงมาเป็น ทาวน์เฮ้าส์ 23% บ้านเดี่ยว 19% และอื่นๆ ได้แก่บ้านแฝด อาคารพาณิชย์และที่ดินจัดสรร 7% ท่ามกลางสถานการณ์ตลาดทรงตัวตามภาวะเศรษฐกิจ
อสังหาฯส่อล้น
สำหรับหน่วยเหลือขายรวมอยู่ที่ประมาณ 1.78 แสนหน่วย ซึ่งถือว่ายังไม่อยู่ในขั้นภาวะล้นตลาด แม้ว่าหน่วยเหลือขายจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา แต่เป็นอัตราการเพิ่มไม่มากนัก เนื่องจากสัดส่วนเหลือขายของบ้านในกรุงเทพฯ อยู่ที่ 3.7% ของทั้งหมด หรือมีราว 4.8 ล้านหน่วย เมื่อเทียบกับในภาวะวิกฤตช่วงปี 2540-2542 มีสัดส่วนที่อยู่อาศัยเหลือขายในกรุงเทพฯสูงถึง 5%
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ และกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด กล่าวว่า แม้หน่วยเหลือขายขณะนี้จะยังไม่ถึงขั้นวิกฤต แต่หากไม่มีการแก้ไขและมีจำนวนสินค้าใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่องในปริมาณมาก อาจมีแนวโน้มสู่วิกฤตได้ภายในระยะ 2-3 ปี นอกจากนี้สิ่งที่น่าเป็นกังวลประการถัดมาคือ โครงการส่วนใหญ่ราว 60% ยังก่อสร้างไม่เสร็จ ซึ่งถือว่ายังมีความเปราะบางในการซื้อที่อยู่อาศัย หากเกิดปัญหาวิกฤตอสังหาฯขึ้น อาจส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ซื้อ ผู้ประกอบการ และสถาบันการเงินเช่นในอดีต
คาดเปิดใหม่ทั้งปี 1 แสนหน่วย
ทั้งนี้ จากกการสำรวจยังพบว่าในช่วงครึ่งปีแรก มีโครงการเปิดตัวใหม่จำนวน 56,548 หน่วย โดย 56,388 หน่วย หรือ 99.7% เป็นที่อยู่อาศัย แบ่งเป็นคอนโดฯ 37,220 หน่วย (66%) ทาวน์เฮาส์ 12,176 หน่วย (22%) และบ้านเดี่ยว 4,230 หน่วยหรือ 8% ส่วนใหญ่เป็นสินค้าในกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท และราคามากกว่า 10 ล้านบาท นอกจากนี้ยังพบว่า ที่อยู่อาศัยระดับราคา 1-5 ล้านบาท ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ทำให้คาดการณ์ได้ว่าในปี 2558 จะมีการเปิดตัวลดลง 16 % เหลือเพียงประมาณ 75,404 หน่วย จากเดิมในปี 2557 มีการเปิดตัวอยู่ที่ 89,729 หน่วย ในส่วนของมูลค่าก็จะลดลงเช่นกันประมาณ 10% จากปี 2557 เปิดตัว 2.22 แสนล้านบาท แต่ในปีนี้คาดว่ามูลค่าจะอยู่ที่ 1.99 แสนล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถของผู้บริโภคระดับปานกลาง-ล่าง ซึ่งเป็นกลุ่มใหญ่ของตลาดลดลง สืบเนื่องจากจากสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัว
อย่างไรก็ดี คาดว่าทั้งปี 2558 จะมีโครงการเปิดใหม่ทั้งหมด 107,821 หน่วย ลดลงประมาณ 6% จากปีที่แล้วที่มี 114,094 หน่วย ขณะที่มูลค่าโครงการเปิดใหม่เพิ่มขึ้น 21% จากปี 2557 มีมูลค่าอยู่ที่ประมาณ 3.45 แสนล้านบาท เพิ่มเป็น 4.18 แสนล้านบาท เนื่องมาจากสินค้าราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ซึ่งส่วนมากเป็นคอนโดฯมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าการพัฒนาถึง 25% เพราะเป็นสินค้าที่ผู้ซื้อ ซื้อไว้เก็งกำไรมากที่สุด ส่วนสินค้าราคา มากกว่า 5 ล้านบาท โดยเฉพาะราคา 20 ล้านบาท มีการเปิดตัวมากทั้งบ้านเดี่ยวและคอนโดฯ มีจำนวนถึง 2,166 หน่วย หรือคิดเป็น 4 เท่า ในขณะที่มูลค่าสูงถึง 7.18 หมื่นล้านบาท หรือเป็น 5 เท่าของปี 2557 ที่เปิดขาย 449 หน่วย รวมมูลค่า 1.25 หมื่นล้านบาท
เก็งกำไรคอนโดฯมีน้อย
จากการสำรวจล่าสุด ณ เดือนตุลาคม 2558 พบว่า มีห้องชุดตามแนวรถไฟฟ้าอยู่ประมาณ 114,959 หน่วยที่แล้วเสร็จในระยะเวลาเกิน 3 ปี (ไม่นับรวมห้องชุดที่ก่อสร้างแล้วในเวลาไม่ถึง 6 เดือน เพราะห้องชุดที่เพิ่งเสร็จนั้น ยังต้องรอการเตรียมตัวและตกแต่งก่อนเข้าอยู่อาศัย)ในจำนวนนี้พบว่า มีผู้เข้าอยู่อาศัยแล้ว 82,356 หน่วยหรือ 72% ของทั้งหมด แสดงให้เห็นว่า มีการเก็งกำไรน้อย โดยมีหน่วยที่ยังว่างอยู่ 32,603 หน่วย หรือ 28% เท่านั้น เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียดยังพบว่า ผู้ที่ซื้ออยู่อาศัยเองประมาณ 65,590 หน่วย หรือราว 80% ของหน่วยที่มีผู้เข้าอยู่ทั้งหมด ที่เหลือ 16,766 หน่วย เป็นหน่วยที่มีผู้เช่าอยู่ การที่มีผู้เช่าอยู่ไม่มากเพียง 1ใน 5 ถือว่าการเก็งกำไรยังมีไม่มากนัก
ทั้งนี้ หากตั้งสมมุติฐานว่า กลุ่มที่ยังไม่เข้าอยู่อาศัยส่วนมากอยู่ที่ประมาณ 2 ใน 3 จะเป็นพวกเก็งกำไรหรือปล่อยให้เช่า ก็อาจประมาณการณ์ได้ว่ามีเพียง 10,868 หน่วยของ 32,603 หน่วยที่ว่างอยู่เท่านั้นที่จะย้ายเข้าอยู่อาศัยเอง ดังนั้นตัวเลขของผู้ที่ซื้ออยู่อาศัยเองจะมี 65,590 หน่วยที่เข้าอยู่บวกด้วย 10,868 หน่วยที่คาดว่าผู้ซื้อจะย้ายเข้าอยู่เอง ดังนั้นจึงทำให้คาดการณ์ได้ว่าจะมีผู้ซื้ออยู่เอง 76,458 หน่วยหรือเป็น 67% หรือ 2ใน 3 ของจำนวนหน่วยทั้งหมดคือ 114,959 หน่วย แสดงว่าการเก็งกำไรเป็นส่วนน้อย ส่วนใหญ่ของห้องชุดแนวรถไฟฟ้า ตรงกับกลุ่มเป้าหมาย กรณีนี้ต่างจากบ้านเอื้ออาทรที่หลายโครงการปรากฏว่าผู้ซื้อเดิมย้ายออกไปครึ่งหนึ่งแล้ว
ในด้านอัตราผลตอบแทน พบว่า ราคาเพิ่มขึ้น 5.1%ต่อปี ส่วนอัตราผลตอบแทนเพิ่มขึ้น 5.8%ต่อปี ทั้งนี้คิดจากค่าเช่า คูณด้วย 10 เดือน (สมมุติให้ค่าเช่าเดือนที่ 11-12 เป็นค่าใช้จ่าย ภาษีและค่าดำเนินการ) และหารด้วยราคาตลาด การที่มีผลตอบแทนทั้งจากราคาเพิ่มและผลตอบแทนจากการเช่ารวมค่อนข้างสูงคือ 10.8% แสดงว่าการลงทุนซื้อห้องชุดตามแนวรถไฟฟ้าเพื่อปล่อยเช่าหรือขายต่อในระยะยาวเป็นอีกหนึ่งการลงทุนที่น่าสนใจ
อ่านเพิ่มเติมได้ที่ http://www.thansettakij.com/2015/11/16/18145
หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 35 ฉบับที่ 3,105 วันที่ 15 – 18 พฤศจิกายน พ.ศ. 2558